Tu pareja y tú habéis decidido haceros una casa. Estáis con muchísimas ganas de empezar todo el proceso, pero… un montón de dudas recorren vuestro cuerpo.
Estas dudas se tornan en miedos cuando atisbáis la que se os viene encima. Queréis hacer las cosas bien desde el principio, pero el mundo de la construcción es un terreno pantanoso desconocido para vosotros.
No os preocupéis.
En este artículo os explico las dudas, los miedos y los problemas que tenía la gente que, como vosotros, un día se lanzó a hacerse su casa. Y, por supuesto, cómo evitarlos.
Además, como «contenido extra», al final del post os dejo el vídeo de una entrevista que le hice a mi amiga Esther, dos años después de hacerse su casa.
¿Cuáles son las principales DUDAS al hacerse una casa?
¿Cuáles son los pasos para hacerse una casa? ¿Por dónde empiezo?
- Lo primero que se te viene a la cabeza es la idea en sí de hacerte una casa. Es muy posible que tengas un terreno, por lo que ese «problema» lo tienes solucionado.
- Con el terreno y las ganas, deberías visitar bancos para hacerte una idea de cuánto dinero podrás/podréis disponer.
- Una vez que sepáis vuestro tope de gasto, tenéis que acudir a un Estudio de Arquitectura. Allí os informarán sobre qué se puede hacer en vuestro terreno y qué superficie máxima puede ocupar la vivienda, teniendo en cuenta vuestro presupuesto. También existen Técnicos especializados que realizan este trabajo. Sin ir más lejos, yo soy Aparejador (o Arquitecto Técnico) y realizo Estudios de Viabilidad Económica a mis posibles clientes de forma totalmente gratuita.
- Con el Proyecto realizado por el Arquitecto, es hora de buscarse un Aparejador -quizás ya habréis contado con él para que os asesore durante el desarrollo del Proyecto (dos Técnicos siempre aportan más ideas y conocimiento que uno solo)-.
- Con los 3 anteriores «ingredientes», solicitaremos la Licencia Municipal de Obra en el Ayuntamiento. Una vez concedida, deberéis elegir la Empresa Constructora que ejecutará la obra según el proyecto y con la supervisión de Aparejador y Arquitecto. El Aparejador también se encargará de la Coordinación en materia de Seguridad y Salud.
- Con la obra ejecutada, Aparejador y Arquitecto expiden el Certificado de Fin de Obra, que será visado por los Colegios Oficiales de ambos Técnicos.
- El Certificado anterior será imprescindible para que el Ayuntamiento expida la Licencia de Primera Ocupación de la vivienda.
- El penúltimo paso será acudir al Notario. Este, con toda la documentación aportada, certifica que ahora existe una casa donde antes solo había un terreno.
- Y ya por último hay que personarse en el Registro de la Propiedad, donde la vivienda cobrará vida legalmente.
¿Cuanto cuesta hacerse una casa?
Aunque depende de muchos factores, para viviendas unifamiliares de calidades normales y situadas en Galicia, suelo manejar ratios de:
- Precio de la Ejecución Material (la obra en sí), a partir de los 1000€/m2 construido
- Precio total final (además del anterior PEM, incluye licencias, técnicos, IVAs, enganches…), unos 1400 €/m2 construido
Te lo explico más pormenorizadamente en este apartado de este otro artículo.
¿Cuántos metros cuadrados de vivienda necesitaremos para satisfacer las necesidades de nuestra familia?
Esta duda es bastante común, pero muy fácil de resolver. El Arquitect@ que contrates os hará un proyecto acorde con vuestras necesidades y gustos.
Acordaos de definir bien vuestras prioridades y de no sobrepasar la superficie definida en el punto 3 del primer apartado.
¿Contrato una única Empresa Constructora o varias?
Si te estás preguntando esto seguramente sea porque has escuchado que con la segunda opción te ahorrarás mucho dinero. No es cierto. Al menos no del todo.
Sí, habrá partidas en las que te ahorres bastante dinero, incluso en alguna estarás por encima del 20%. Pero… ¿A costa de qué? A costa de multiplicar la probabilidad de problemas.
Existen partidas fuera del grueso de la obra que sí puedes contratar a otras empresas sin apenas «riesgo». Hablo de partidas como instalaciones o carpinterías interiores. Sin embargo, tener una empresa para la cubierta, otra para la estructura, otra para la tabiquería… es tener ganas de buscar problemas.
Al hacerse una casa, tener empresas diferentes para ejecutar la cubierta, la estructura, la tabiquería... es tener ganas de buscar problemas. Clic para tuitearEl día que haya una humedad, por ejemplo, todos se echarán la culpa entre ellos y nadie te va a resolver el problema. Y eso no tiene valor económico.
Si conocéis a alguna empresa especializada que os guste especialmente, pedirle a la empresa principal que la subcontrate. Si realmente trabaja bien en calidad y en precio, ésta no te pondrá problemas. Evidentemente aumentará el precio, porque la empresa principal podría responder con su propio seguro de sus defectos, pero valdrá la pena.
Eficiencia energética, energías renovables y domótica ¿Cómo decidir qué opciones emplear?
Si es la primera vez que te pasas por este Blog, te lo digo desde ya: Para mí la eficiencia energética es innegociable. Cuanto más eficiente sea nuestra vivienda, mejor. Elementos como el aislamiento térmico, ventanas de muy buena calidad y calderas muy eficientes son mis premisas para hacer una casa en condiciones.
El empleo de energías renovables ya está estipulado en la normativa española (Código Técnico de la Edificación). El CTE determina un porcentaje de ACS que se debe satisfacer con energías limpias. A partir de ahí, se deberá ajustar el desembolso económico inicial con la amortización mensual. Lo mejor para estos casos es hablar con una empresa instaladora especializada en el tema y que nos arroje luz sobre las posibilidades y los costes.
La domótica también es recomendable tanto por comodidad como por ahorro de energía. Por ejemplo: el tener configuradas las ventanas para que se bajen al llegar la noche o se abran al haber radiación solar, nos ahorrará calefacción. Al igual que el punto anterior, lo ideal será hablar con una empresa especializada en la materia (y si es la misma que la empresa instaladora anterior, mejor que mejor).
¿Cuáles son los principales MIEDOS al hacerse una casa?
¿Será suficiente con el dinero ahorrado y el de la hipoteca para hacer nuestra casa?
Los principales miedos al hacerse una casa tienen que ver con el dinero y con los bancos.
Los bancos estiman una cantidad máxima para la hipoteca dependiendo de las nóminas de los propietarios y de la casa que se va a ejecutar.
Es recomendable tener ahorros, pero deberéis reservarlos para «imprevistos y daños colaterales». Para la construcción de vuestra vivienda enfocaros en gastar, como mucho, el máximo que os puede ofrecer el banco.
Este apartado lo explico más pormenorizadamente más adelante, en el apartado de Problemas.
Constructora, Arquitect@ y Aparejador@ ¿A quién contrato?
Sí, es normal que te aterre la idea de que cualquiera de estos agentes de la edificación te salga «rana».
Yo me asesoraría muy mucho antes de contratar a cada uno de ellos. Desde luego, lo que sí tendría claro sería el contratar a unos Técnicos independientes de la empresa Constructora. Cuando el Técnico te lo «ofrece» la Constructora, posiblemente no sea todo lo objetivo que debiera ser. Y no pongamos el extremo de que esté a sueldo de la empresa (¡que cosas peores se han visto…!).
Para cualquiera de los 3, pediría muchas referencias. Hablaría con sus clientes, buscaría información en internet, quedaría con ellos para conocer su forma de entender la construcción…
Para elegir a la Constructora le haría mi test para elegir a la mejor empresa constructora. Si cumple 4 de las 5 condiciones, ya me habrá convencido.
Y por último, valoraría el precio. En los 3 casos. Con una muestra de 3 presupuestos, los que bajen más de un 30% con respecto a la media aritmética, descartados. Y los que suban más de ese 30%, seguramente también.
¡Ojo! Hay que fijarse muy muy bien en los presupuestos y asegurarse de que están presupuestando las mismas calidades y los mismos servicios. A ver si le vas a pedir una copia impresa del proyecto al Arquitecto y te la va a cobrar. O si le pides al Aparejador un Certificado de Avance de obra para el banco y te «calca» 80 Euros. Y con la constructora lo mismo, pero multiplicado por 10.
Voy a hacerme una casa y tengo miedo a que Arquitect@, Aparejador@ y/o Constructora me salgan rana. ¿A quién debo elegir? Clic para tuitearNo quiero estar detrás de la Empresa constructora para que ejecute todo con calidad y en plazo
Este miedo se soluciona de dos maneras:
- Primero, escoger la empresa atendiendo al apartado anterior.
- Segundo, con un contrato de obra donde se defina todo muy bien. También los plazos de obra. Si vas a ejecutar la obra con varias empresas, este «trabajo» se te multiplicará y tendrás que difinir plazos parciales para evitar escusas como «me retrasé porque TÚ electricista entró tarde en la obra».
Además de estas dos premisas, el encargado de supervisar la calidad de lo ejecutado es el Aparejador, por lo que me vuelvo a remitir al apartado anterior para la contratación de éste.
¿Cómo sé que el Constructor no me está facturando de más?
En la mayor parte de los casos, antes de emitir una factura, la Constructora emite una certificación. En esa certificación se recoge todo lo que hay ejecutado en la obra (medición a origen) y lo multiplica por su precio correspondiente. De esta forma, después de añadirle el IVA y restarle la última factura, se alcanza el importe a facturar.
Para corroborar estas mediciones puedes acudir a tu Aparejador, que es el encargado de medir, junto con la Constructora, los tajos ejecutados. En cuanto el Aparejador le dé el visto bueno a las mediciones de la certificación, solo faltará que vosotros, como propietarios, comprobéis los precios de las partidas, que tenéis especificados en el contrato.
Si hubiese algún error menor, no os preocupéis, porque al medir siempre a origen éste se corregiría en la siguiente certificación.
Tengo una visión espacial nula, y tengo miedo de que los baños y la cocina me queden mal
A este respecto, te propongo 3 soluciones:
- Hay Arquitectos que incluyen en su presupuesto el servicio de asesoramiento de interiorismo. Esto es un plus, y es muy a valorar cuando se contrata al Arquitecto.
- Contratar a un diseñador de interiores para hacer un proyecto de interiorismo.
- Existen muchas empresas suministradoras de materiales y equipamiento para cocina y baños que realizan asesoramiento e infografías de estas estancias terminadas.
¿Cuáles son los principales PROBLEMAS al hacerse una casa?
¿Cuando me facilita el dinero el banco para pagarle al constructor?
A medida que la obra vaya avanzando, el Aparejador o el Arquitecto redactan lo que se llama un Certificado de avance de obra. En este certificado se hace constar el tanto por ciento de la obra que hay ejecutada en ese momento.
Si por ejemplo:
hay ejecutado un 35%, el banco le daría a los propietarios el 35% del importe de la hipoteca concedida pero… ¡Esto NO es tal cual así!
¿Qué es la retención inicial?
La realidad es que el banco siempre se guarda un porcentaje de retención inicial que no te abonará hasta tener la Licencia de Primera Ocupación expedida por el Ayuntamiento. Normalmente esta retención ronda el 10%, pero puede llegar hasta el 20%.
Es decir, que si se ejecuta el 35% de la obra, el banco solo te facilitaría en 25% del importe de la hipoteca (calculando una retención de únicamente el 10%).
Por este motivo, es muy recomendable guardarse los fondos propios para «imprevistos y daños colaterales» (aunque después de leer este artículo, espero que ya lo tengáis «previsto»)
Lo que puede pasar si no haces esto, es que haya gente trabajando que tarde mucho en cobrar. Y créeme, a todos les/nos gusta cobrar por el trabajo que realizamos.
¿Qué es la retención final?
Existe otro problema. El último 10% de la obra ejecutada también se lo reserva el banco como retención. Y tampoco lo abonará hasta tener la Licencia de Primera Ocupación. Pensad que desde que se acaba la obra en sí, hasta que el Ayuntamiento expide la Licencia de Primera Ocupación, hay que realizar el Certificado Final de Obra y visarlo en los Colegios Profesionales de Arquitectos y de Aparejadores. Estos trámites suelen demorar varias semanas.
En una obra de 150.000€, con el 10% de retención inicial y el 10% de retención final, habría 30.000€ que no vas a cobrar del banco hasta un par de meses después de acabar la obra.
Y a todos les/nos gusta cobrar por el trabajo que realizamos…
Y por todo esto:
Si solo os pudiese dar un consejo económico en relación a vuestra obra os diría, sin dudarlo, que no os gastéis los fondos propios, porque los necesitaréis para tener margen de maniobra. Clic para tuitearTodo esto también te lo explico en el vídeo de la entrevista a Esther a partir de este momento.
El problema de quedarse corto con la hipoteca
Creo que una vez matizado el punto anterior, es evidente que el «fondo de maniobra» en el que hemos convertido vuestros ahorros servirán para absorber posibles desajustes entre la previsión inicial y el gasto final, sea por modificaciones de lo proyectado o por posibles cambios de calidades durante la ejecución.
No obstante, yo siempre recomiendo pedir la máxima cantidad posible de dinero al banco. Está claro que hoy en día no te van a dar nada que no te merezcas. Si al acabar la obra os sobra dinero, ¡bendito problema! se hace una entrega a cuenta y lo restamos de la hipoteca.
Además, el definir muy muy bien el proyecto y llevar un cálculo detallado de los gastos que se van realizando (por medio de las mencionadas certificaciones) ayuda a que el precio final no se nos dispare.
Es evidente que, cuantos menos ahorros tengáis para hacer vuestra casa, más escrupulosos tendréis que ser con lo que os gastáis y mejor definido tendrá que estar todo en el proyecto.
El problema de estimar, a mitad de obra, que en la otra mitad te vas a gastar menos de lo previsto
Esto es un error bastante común. Se trata de hacer un análisis económico a mitad de obra (por ejemplo, después de haber ejecutado estructura, cerramientos y cubierta) y observar que, por unas razones o por otras, se nos está disparando el coste.
La mayor parte de la gente no asume esa diferencia de gasto, y confía en que en el resto de la obra el gasto será menor que el previsto. Y esto casi nunca es así.
Si a mitad de obra os enteráis de que habéis gastado más de lo previsto, debéis asumirlo e intentar que no vuelva a suceder en el resto de la obra. Pero eso sí, no pretendais recuperar el dinero invertido de más en la primera parte de la obra, porque eso nunca sucederá.
El problema de estimar unas condiciones de vida de partida y que al acabar la obra, estas se hayan alterado
Desde la idea inicial de hacerse una casa hasta que la obra está ejecutada, pasa mucho tiempo. Rara vez menos de 3 o 4 años. Además suele coincidir en el rango entre los 30 y 40 años, cuando a muchos se nos da por tener hijos y nuestras prioridades cambian.
Es posible que siempre hayas querido tener en casa una mesa de billar, pero que al acabar la obra prefieras un cuarto de juguetes para tu nuevo peque.
Es posible que la idea que teníais de juntar a todos los colegas cada fin de semana para hacer fiestas temáticas se haya desvanecido con el paso del tiempo. Igual ahora valoráis la tranquilidad de un sofá.
Igual lo de la piscina no fue tan buena idea, teniendo en cuenta que su mantenimiento es bastante caro.
Contra este problema, no caben muchas soluciones. Quizás ser conscientes de los cambios que podrían tener vuestras vidas en los próximos años. Quizás diseñar espacios polivalentes que se adapten a la evolución propia de la familia.
Ese rinconcito especial
Aunque la casa te haya quedado estupenda, es posible que no encuentres «tu propio» yo en ella. Me explico. Todos necesitamos un rinconcito en nuestro hogar para relajarnos y aislarnos del mundo.
Este lugar mágico puede ser una pequeña terraza con una tumbona y un poco de sombra. Puede ser tu estudio-biblioteca, con ese sofá reclinable tan cómodo. Quizás sea una silla alta de desayuno en la isla de una cocina.
Cada uno debe buscar su lugar en su hogar. Si no lo proyectas, búscalo una vez acabada la obra. Pero encuéntralo, porque ese rinconcito le dará sentido a toda TU VIVIENDA.
Todos necesitamos un rinconcito en nuestro hogar para relajarnos y aislarnos del mundo. Cada uno debe buscar su lugar en su hogar, porque ese rinconcito le dará sentido a toda TU VIVIENDA. Clic para tuitearConclusiones
Este Post no tiene conclusiones. Es demasiado extenso como para resumirlo en dos párrafos. Eso sí, os aconsejo leerlo con detenimiento, sobre todo si vais a haceros vuestra casa.
Además, como contenido adicional, te dejo la entrevista que le hice en su día a mi amiga (también cliente) Esther. En ella hablamos de todas estas dudas, miedos y problemas al hacerse su casa.
Artículo escrito por Jose Iglesias
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¡Gracias!
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Realizar obras en una vivienda es un tema que no se puede tomar a la ligera.
Exacto Roberto,
no es sencillo hacer una obra por toda la complejidad del proceso en sí.
Un saludo