Vas a hacerte tu casa y te asalta la primera duda: ¿Contrato a una única empresa constructora o por oficios?
Seguramente habrás escuchado que si contratas por oficios te ahorras mucho dinero.
No es cierto. Al menos no del todo. Sí, habrá partidas en las que te ahorres bastante dinero. Incluso en alguna de esas partidas estarás por encima del 20% pero… ¿A costa de qué? A costa de multiplicar la probabilidad de problemas.
Sigue leyendo y te lo explico.
En qué consiste contratar «por lotes» o por «oficios»
Existen principalmente 2 modalidades para construir una vivienda:
- La más común es encargarle toda la obra a una Empresa Constructora -que pasará a ser la Constructora Principal-. Esta puede aportar trabajadores propios y/o subcontratar a otras empresas y trabajadores autónomos para que ejecuten las distintas partidas de obra.
- Si se contrata la obra por oficios, es el propietario/promotor el que contrata directamente a varias empresas y/o trabajadores autónomos.
En el primer supuesto, todas las empresas y autónomos que participan en la obra dependen de la Constructora Principal. En el segundo, hay varias empresas y autónomos que dependen del propietario/promotor.
¿Realmente se ahorra tanto contratando por lotes?
En la mayor parte de los casos, el «ahorro» económico es mucho menor que el que los propietarios se creen.
Hay que tener en cuenta, principalmente 2 cosas:
- El precio que puede conseguir la Constructora principal de una subcontrata va a ser mejor que el que pueda conseguir un promotor particular que solo se va a hacer una obra. En muchos casos, el margen que le aplica el contratista va a igualar el precio final que consiga el promotor por su cuenta. Además, en el margen del contratista hay planificación, coordinación, gestión, etc.
- El precio de los materiales también suele variar. Cuando tú consigas un descuento en la compra de un plato de ducha (por ejemplo) del 20%, el Constructor lo conseguirá del 30%. Además, a la constructora le pagarás el 10% de IVA en su factura (si se trata de primera vivienda), mientras que si compras tú el material deberás pagar el 21%.
La Seguridad y Salud en la obra
Otro de los costes que conlleva el contratar a varias empresas es el tema de la seguridad.
Seguridad y Salud de las diferentes empresas
Para empezar, cada empresa Constructora debe cumplir con toda la normativa aplicable en Seguridad y Salud, y en Prevención de Riesgos Laborales. Es más, debe cumplirla tanto la propia empresa (sus trabajadores), como los subcontratistas y trabajadores autónomos a su cargo.
Es decir, con una única empresa, esta se encargaría de todo, incluso de las deficiencias de alguna de las subcontratas. Si tienes varias empresas contratadas por ti, a cada una de ellas tendrás que exigirle lo mismo que le exigirías a una sola.
Por ejemplo: Cada contratista que participa en una obra está obligado a presentar su Plan de Seguridad y Salud (PSS). Si tenes 10 contratistas, cada una de ellos deberá aportar su PSS.
¡Ojo! Que muchos de ellos no lo reflejan en el presupuesto y luego te lo cobran de manera adicional (y si tienes que pagar 10 PSS a mayores, es bastante dinero). Puedes calcular unos 200-300€ cada PSS de un oficio concreto.
El Coordinador en materia de Seguridad y Salud
El Coordinador en materia de Seguridad y Salud (CSS) es el agente que, durante los trabajos, se encargará de coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas, los subcontratistas y los trabajadores autónomos apliquen los principios de la acción preventiva. En el 90% de los casos, el CSS suele ser el Aparejador que también ejerce como Director de la Ejecución. El caso es que al CSS le es mucho más sencillo organizar a un único Constratista y sus Subcontratas que a varios Contratistas.
Durante la coordinación se deben hacer reuniones periódicas, cotejar mucha documentación de las empresas, revisar y aprobar los PSS, etc. Y estas tareas se multiplican si existen varios Contratistas.
Por lo tanto, el precio de la CSS será mayor si hay varias empresas en lugar de una sola.
¿Quien pone la «cosas comunes»?
En una obra existen muchísimas estructuras que «van a utilizar todos». Todas ellas, en ausencia de una Constructora Principal, debería ponerlas (y pagarlas) el promotor/propietario.
Es muy fácil decirle al Constructor que te está «inflando» un 20% el presupuesto de una subcontrata. Sin embargo, cuando haces la cuenta del precio del vallado de obra, de la caseta de obra con su baño, de la grúa, etc. te das cuenta que en ese 20% no suele haber más de un 10% de beneficio.
Un Contratista puede tener una caseta de obra con vestuarios, baño y almacén de material, y cedérsela a sus subcontratas para que la usen. Si existen varios contratistas… ¿Van a poner cada uno su caseta de obra? Clic para tuitearVamos a retomar el tema de la seguridad en la obra. Existen lo que se llaman protecciones colectivas obligatorias que se deben poner según la Normativa en Prevención de Riesgos. ¿Quien es el encargado de poner las barandillas en la obra? ¿Quién las sacó y no las ha puesto? ¿Por qué la coloco yo si la «disfrutamos» todos?
Para acceder a determinados sitios, es posible que los trabajadores necesiten una escalera. ¿Como le explicas al electricista que debe traerse su propia escalera de 4 metros? Seguramente si hay alguna por la obra se la prestarán, pero ¿y si están solos en la obra porque los albañiles (que suelen ser los que tienen de todo) ya han acabado y se han llevado todo su material?
Me pasó en una obra que la empresa que realizaba la impermeabilización de la cubierta plana entró en la obra de malas maneras. Esto a la cuadrilla de albañiles-estructuristas no les gustó nada, y después se negaron a prestarle el camión grúa para subirles el material a la cubierta.
¡El lío ya estaba montado!
Al final, los de la impermeabilización tuvieron que encargar su propio camión grúa.
La coordinación de los diferentes oficios
Con una única empresa constructora, habrá una persona que se encargue -llámese Jefe de Obra o, como mínimo, encargado- de realizar esa coordinación. Si no existe esa figura porque has contratado la obra por oficios, tendrás que ser tú el que se encargue de llamar a unos y a otros, organizarlos en obra cuando sus trabajos se solapen o controlar que los trabajos están terminados para avisar a la siguiente empresa de que entre.
Los plazos de obra
¡No me digas que no lo habías pensado!
Si haces un contrato con una única empresa, adjuntas un presupuesto, con unos plazos, y unas penalizaciones. ¿Si no lo cumplen? Que paguen.
Con varias empresas no lo puedes hacer. ¿Que por qué? Primero, porque necesitarías hacer varios contratos y después, porque los oficios se solapan.
Una cosa es que hasta que esté acabada la estructura no se empiece con la albañilería o la cubierta (trabajos en serie), y otra cosa es que los instaladores estén colocando tubos y que, al mismo tiempo, el albañil tenga que ir tapando las instalaciones (trabajos en paralelo). Si se retrasa uno, afecta al otro. Y así es imposible depurar responsabilidades.
Conclusión: con una única empresa te ahorrarás varios meses en el plazo de ejecución. Además, podrás hacer un contrato determinando los plazos y las penalizaciones.
Problemas durante la obra
No, no es un supuesto pesimista: en una obra SIEMPRE hay problemas. La cuestión es solucionarlos.
Imagínate que existe un problema con una partida y que hay que desmontar otra, bien ejecutada, para repararla (estoy pensando en una impermeabilización de terraza con un acabado de gres…). ¿Quién se haría cargo de ese coste? La lógica diría que el primero. Pero no es tan sencillo. Es muy posible que el de la partida bien ejecutada ya no esté en la obra porque ha terminado su trabajo. Probablemente abandonar su tajo actual para ir a reparar lo que había hecho bien no le agrade lo más mínimo.
De igual modo, tampoco es sencillo conseguir que la empresa causante del problema pague a la empresa que hizo bien su trabajo, y si ésta no lo hace lo harás tú.
Con una única constructora principal, ya se encargaría ella de solucionar el problema.
Si conoces a alguna empresa concreta que te guste especialmente, puedes pedirle a la empresa Constructora principal que la subcontrate. Si realmente trabaja bien en calidad y en precio, ésta no te pondrá problemas. Evidentemente aumentará el precio, porque la empresa principal podría responder con su propio seguro de sus defectos, pero valdrá la pena.
Supongamos que durante la obra falta por colocar algún remate, por ejemplo las guarniciones de las ventanas. El que pone las ventanas te puede decir que no lo tiene presupuestado, porque se suelen colocar de madera, y eso lo hace el carpintero. El carpintero te dice que te las coloca sin problema, pero que claro, hay que pagárselas, porque solo tiene contratadas las guarniciones de las puertas interiores, que esas sí son de madera.
Si tuvieses una única constructora, esta lo solucionaría, porque es evidente que a ti no te va a construir una casa sin guarniciones en las ventanas.
Problemas después de la obra
Se ha acabado la obra, pero en ocasiones aparecen problemas. ¿Quién paga una reparación cuando algo se rompa dentro de 1 año?
Si en un futuro hay una humedad en la zona de la ventana, el carpintero dirá que el problema es de la cámara de aire, y el albañil dirá que es de la ventana. Incluso podría estar implicado el cantero que hizo la fachada de piedra. Todos se echarán la culpa entre ellos y, a lo peor, nadie te va a resolver el problema.
Y eso no se puede valorar económicamente. Existen partidas fuera del grueso de la obra que sí puedes contratar a otras empresas sin apenas «riesgo». Hablo de partidas como instalaciones o carpinterías interiores. Sin embargo, tener una empresa para la cubierta, otra para la estructura, otra para la tabiquería… es tener ganas de buscar problemas.
Conclusión
Supongo que habrás deducido que yo, por todo lo que te he explicado, y muchas más razones… soy partidario de contratar a una única empresa Constructora.
Te digo más. Tengo una compañera Aparejadora que en su día se hizo su casa contratando por oficios. Cuando le pedí opinión para enriquecer este artículo, me comentó que, incluso siendo profesional del sector, se volvió loca con su obra.
Y no es la única que lo piensa. Sin ir más lejos, yo contrataría a una única constructora para hacerme mi propia casa.
Contratad a una única empresa Constructora. Dormiréis más tranquilos. Clic para tuitearArtículo escrito por Jose Iglesias
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¡Gracias!
Otros artículos que te podrían interesar:
Enhorabuena, pones negro sobre blanco algo que todo propietario debería saber, pero hay mucho listo que cree que puede manejar una obra sin tener experiencia. Como decía mi abuela, “qué atrevida es la ignorancia”.
Felicidades por el blog, muy interesante.
Muchas gracias Miguel!
Lo cierto es que tú tambien tienes cosas muy interesantes en tu blog 😉
Saludos
Hola, muy interesante el artículo, estaba buscando información sobre ese tema y me ha arrojado bastante luz. En mi caso es la constructora de un proyecto inmobiliario, actualmente estamos con el plan de personalización de la vivienda, nos han presentado el presupuesto de una parte los extras que podemos seleccionar y dado que me han parecido muy caros he estado investigando y pidiendo opinión en la materia a entendidos.
Quiero contratar al propietario del piso donde vivimos, tiene una empresa especializada en calefacción por suelo radiante y aerotermia, que es una de las propuestas de la constructora. También llevan fontanería y la verdad es que me fío de su trabajo. ¿En caso de que su presupuesto sea inferior al de la constructora, subcontratarle para esas dos cosas supondría mucha complicación?.
Muchas gracias Noelia.
Antes de nada, la aerotermia con suelo radiante funciona muy bien, pero mejor que la constructora para aconsejarte que lo haga también el proyectista, porque el te orientará de las propiedades de la aerotermia según las características de la vivienda.
Dicho esto, las partidas de instalaciones suelen ser de las que se contratan «por separado». ¿Mi recomendación? que la propia constructora principal contrate al propietario de tu piso para esos trabajos. Si no quiere, por la razón que sea, entonces lo contratarías tú directamente. No será el fin del mundo (y menos tratándose de instalaciones) pero ten en cuenta que tendrás que gestionar a 2 empresas, el instalador tendrá que realizar su Plan se seguridad y salud, etc (en fin, todo lo que se comenta en el artículo).
Saludos
Y si se niega la constructora?, me pueden obligar a poner todo con ellos?, hay alguna legislación que regule y apoye mi postura?. Mañana tengo la reunión con ellos y pinta que va a ser tensa porque se lo he dejado caer a la de la inmobiliaria y me ha dicho que no, en pocas palabras que estoy obligada a hacerlo con ellos o no puedo ponerlo, que cuando la casa sea mía puedo hacer lo que quiera, me parece muy fuerte.
No entiendo bien tu caso. La constructora no te deja contratar a otra empresa? Pero la constructora… Te la puso la inmobiliaria?
Igual compraste una especie de «pack» con terreno, proyecto, Arquitecto, Aparejador y constructor a una empresa promotora, ¿puede ser? Es que claro, si lo hiciste así, igual esas eran las condiciones del contrato: tienen a sus empresas y no te dejan cambiar.
Confirmarme si es así o lo estoy entendiendo mal, por favor.
Gracias por comentar, Noelia.
Claro, es una especie de pack, con terreno, proyecto, Arquitecto, Aparejador y constructor a una empresa promotora.
Entonces me obligan por ley/ contrato a hacer todo con ellos ?
Tienes que ver bien lo que tienes contratado. Mira si tienes alguna cláusula que te permita contratar alguna partida de obra por tu cuenta, en contratos con empresa constructora está cláusula suele existir. Contratando todo «cerrado» es posible que no.
Es uno de los problemas de hacerlo así. El Arquitecto y Aparejador pierden la imparcialidad (porque su cliente es otro, no tú), la constructora tampoco la puedes elegir, muchas veces no dejan hacer cambios en obra, etc.
Lo positivo es que el precio suele ser cerrado y no te gastas más de lo que inicialmente firmas.
Suerte mañana!
Muy interesante.
¿hay alguna partida que RECOMIENDES contratarla aparte?
Tipo, piscina… o similares.
Ola Álvaro!
Hay partidas que tienen menos repercusión si las contratas aparte, pero tanto como recomendar, ninguna. Desde la excavación inicial hasta la limpieza final de obra lo ideal sería la intervención de una sola empresa.
El problema es que opinas así porque en este país está denostado el trabajo de Arquitectos y Aparejadores, casi todas las alabanzas que dedicas a una única constructora son competencias de estos profesionales. Nada loable esta manera de proceder en este país con las constructoras.
Hola!
Sinceramente, creo que estás confundiendo la labor de la Dirección Facultativa de una obra (la forman Aparejador y Arquitecto) con la labor del Jefe de Obra.
El Jefe de obra es un trabajador que forma parte de la Empresa Constructora (suele ser un Aparejador o algún trabajador con muchísima experiencia en ejecución y gestión) y es el que coordina todas las actividades, todos los oficios (tanto de trabajadores propios como subcontratas o autónomos), todas las compras de materiales, todos los suministros, etc.
Personalmente, durante 7 años he trabajado como Jefe de Obra en varias empresas constructoras. Ni se me pasaría por la cabeza que una persona ajena a mi empresa tuviese que coordinar a mis compañeros en la obra. Y mucho menos que les pegase una llamada a mis subcontratas porque deberían estar en el tajo y no lo están (por ejemplo).
Este tema da para mucho, pero te aseguro que no es la labor del Aparejador ni del Arquitecto de la obra el coordinar a los trabajadores de una empresa constructora. Para eso están el Jefe de obra y el encargado de la empresa Constructora.
Gracias por comentar.
Un saludo
claro y diafano. Buenisimo
Gracias!
Hola! Consulta, en caso de que una Promotora quiere hacer contratación por lotes, quien firmaría el certificado final de obra? Tengo entendido que lo firma el Arquitecto como directo y el contratista principal. Pero en este caso no existe 1 contratista principal.
Gracias
Saludos
Hola Luz!
El Certificado final de Obra lo firman el Aparejador y el Arquitecto solamente.
Sí, hay un documento que debería firmar el Constructor, que es el «Acta de recepción de obra terminada». Este documento confirma por escrito entre el Constructor y el Propietario-promotor que la obra está terminada y que está todo ok. También la firman Aparejador y Arquitecto.
¿Si no hay constructor principal? Pues si hay una empresa que haya hecho la inmensa mayoría de la obra, pues lo firma esa, si no, pues la firma el propio promotor-propietario y en el espacio del constructor se cubre como «Por administración».
Saludos
En este caso, el «Acta de recepción de obra terminada». ¿Existe algún porcentaje de obra limite en el que diga cuando lo firma la empresa que ejecuta la mayor parte de la obra o la firma el propio promotor?
¿Podemos encontrar este dato en alguna ley?
Vaya Héctor, pues ahí me has pillado!
En mis obras, sólo se firma el «Acta de recepción de obra terminada» entre propiedad y empresa constructora (la Dirección Facultativa sólo firmamos el hecho de darnos por enterados) cuando hay una empresa constructora que hace todo. Pero si te soy sincero, no sé si esto es así por ley o hay un porcentaje mínimo diferente al 100%.
Muchas gracias por el articulo, me ha servido mucho.
Actualmente estoy reformándome integralmente mi casa con una única constructora, pero cada vez que sale una partida nueva no contemplada en el proyecto, la constructora me pasa presupuestos altísimos por esas partidas nuevas. Por ejemplo, el tejado no lo tenia que cambiar, pero hay una parte del 18m2 que está en mal estado y me recomiendan la DF que la cambie. El precio que me ha pasado la constructora es brutal de caro y así me lo dicen todos.
Ya llevo varias partidas nuevas y todas son exageradas y tanto la DF como toda la información que busco, así me lo dicen.
Que puedo hacer? Como puedo negociar a la baja esas partidas para que sea algo razonable sin tomar medidas mas drásticas? El constructor me dice que lo haga con otro cuando le digo que me baje el precio.
Gracias por tu ayuda.
Hola Gonzalo!
Seguramente el constructor pase precios altos porque sepa que es complicado encontrar a otro constructor que se haga cargo de esos «cachos» de obra. Muchas veces es la DF la que negocia con el constructor, pero también es cierto que es el promotor el que lo contrató y el que negocia los precios con él.
Creo que la clave está en si sus trabajos se están haciendo con la calidad correspondiente, en los plazos establecidos y con los medios de seguridad y salud estipulados. Si es así y está cumpliendo, mejor no contratar a otro. Si esto no es así, ya tienes una buena baza para negociar los precios (que te ayuden Aparejador@ y Arquitect@). Aunque te aseguro que lo mejor es que se cumpla esa primera premisa aunque tengas que pagar más.