¿Contrato a una única empresa constructora para hacer mi casa o por oficios?

Vas a hacerte tu casa y te asalta la primera duda: ¿Contrato a una única empresa constructora o por oficios?

Seguramente habrás escuchado que si contratas por oficios te ahorras mucho dinero.

No es cierto. Al menos no del todo. Sí, habrá partidas en las que te ahorres bastante dinero. Incluso en alguna de esas partidas estarás por encima del 20% pero… ¿A costa de qué? A costa de multiplicar la probabilidad de problemas.

Sigue leyendo y te lo explico.

En qué consiste contratar «por lotes» o por «oficios»

Existen principalmente 2 modalidades para construir una vivienda:

  1. La más común es encargarle toda la obra a una Empresa Constructora -que pasará a ser la Constructora Principal-. Esta puede aportar trabajadores propios y/o subcontratar a otras empresas y trabajadores autónomos para que ejecuten las distintas partidas de obra.
  2. Si se contrata la obra por oficios, es el propietario/promotor el que contrata directamente a varias empresas y/o trabajadores autónomos.

En el primer supuesto, todas las empresas y autónomos que participan en la obra dependen de la Constructora Principal. En el segundo, hay varias empresas y autónomos que dependen del propietario/promotor.

¿Realmente se ahorra tanto contratando por lotes?

En la mayor parte de los casos, el «ahorro» económico es mucho menor que el que los propietarios se creen.

Hay que tener en cuenta, principalmente 2 cosas:

  • El precio que puede conseguir la Constructora principal de una subcontrata va a ser mejor que el que pueda conseguir un promotor particular que solo se va a hacer una obra. En muchos casos, el margen que le aplica el contratista va a igualar el precio final que consiga el promotor por su cuenta. Además, en el margen del contratista hay planificación, coordinación, gestión, etc.
  • El precio de los materiales también suele variar. Cuando tú consigas un descuento en la compra de un plato de ducha (por ejemplo) del 20%, el Constructor lo conseguirá del 30%. Además, a la constructora le pagarás el 10% de IVA en su factura (si se trata de primera vivienda), mientras que si compras tú el material deberás pagar el 21%.

La Seguridad y Salud en la obra

Otro de los costes que conlleva el contratar a varias empresas es el tema de la seguridad.

Seguridad y Salud de las diferentes empresas

Para empezar, cada empresa Constructora debe cumplir con toda la normativa aplicable en Seguridad y Salud, y en Prevención de Riesgos Laborales. Es más, debe cumplirla tanto la propia empresa (sus trabajadores), como los subcontratistas y trabajadores autónomos a su cargo.

Es decir, con una única empresa, esta se encargaría de todo, incluso de las deficiencias de alguna de las subcontratas. Si tienes varias empresas contratadas por ti, a cada una de ellas tendrás que exigirle lo mismo que le exigirías a una sola.

Por ejemplo: Cada contratista que participa en una obra está obligado a presentar su Plan de Seguridad y Salud (PSS). Si tenes 10 contratistas, cada una de ellos deberá aportar su PSS.

¡Ojo! Que muchos de ellos no lo reflejan en el presupuesto y luego te lo cobran de manera adicional (y si tienes que pagar 10 PSS a mayores, es bastante dinero). Puedes calcular unos 200-300€ cada PSS de un oficio concreto.

El Coordinador en materia de Seguridad y Salud

El Coordinador en materia de Seguridad y Salud (CSS) es el agente que, durante los trabajos, se encargará de coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas, los subcontratistas y los trabajadores autónomos apliquen los principios de la acción preventiva. En el 90% de los casos, el CSS suele ser el Aparejador que también ejerce como Director de la Ejecución. El caso es que al CSS le es mucho más sencillo organizar a un único Constratista y sus Subcontratas que a varios Contratistas.

Durante la coordinación se deben hacer reuniones periódicas, cotejar mucha documentación de las empresas, revisar y aprobar los PSS, etc. Y estas tareas se multiplican si existen varios Contratistas.

Por lo tanto, el precio de la CSS será mayor si hay varias empresas en lugar de una sola.

¿Quien pone la «cosas comunes»?

En una obra existen muchísimas estructuras que «van a utilizar todos». Todas ellas, en ausencia de una Constructora Principal, debería ponerlas (y pagarlas) el promotor/propietario.

Es muy fácil decirle al Constructor que te está «inflando» un 20% el presupuesto de una subcontrata. Sin embargo, cuando haces la cuenta del precio del vallado de obra, de la caseta de obra con su baño, de la grúa, etc. te das cuenta que en ese 20% no suele haber más de un 10% de beneficio.

Un Contratista puede tener una caseta de obra con vestuarios, baño y almacén de material, y cedérsela a sus subcontratas para que la usen. Si existen varios contratistas… ¿Van a poner cada uno su caseta de obra? Clic para tuitear

Vamos a retomar el tema de la seguridad en la obra. Existen lo que se llaman protecciones colectivas obligatorias que se deben poner según la Normativa en Prevención de Riesgos. ¿Quien es el encargado de poner las barandillas en la obra? ¿Quién las sacó y no las ha puesto? ¿Por qué la coloco yo si la «disfrutamos» todos?

Para acceder a determinados sitios, es posible que los trabajadores necesiten una escalera. ¿Como le explicas al electricista que debe traerse su propia escalera de 4 metros? Seguramente si hay alguna por la obra se la prestarán, pero ¿y si están solos en la obra porque los albañiles (que suelen ser los que tienen de todo) ya han acabado y se han llevado todo su material?

Me pasó en una obra que la empresa que realizaba la impermeabilización de la cubierta plana entró en la obra de malas maneras. Esto a la cuadrilla de albañiles-estructuristas no les gustó nada, y después se negaron a prestarle el camión grúa para subirles el material a la cubierta.

¡El lío ya estaba montado!

Al final, los de la impermeabilización tuvieron que encargar su propio camión grúa.

La coordinación de los diferentes oficios

Con una única empresa constructora, habrá una persona que se encargue -llámese Jefe de Obra o, como mínimo, encargado- de realizar esa coordinación. Si no existe esa figura porque has contratado la obra por oficios, tendrás que ser tú el que se encargue de llamar a unos y a otros, organizarlos en obra cuando sus trabajos se solapen o controlar que los trabajos están terminados para avisar a la siguiente empresa de que entre.

Los plazos de obra

¡No me digas que no lo habías pensado!

Si haces un contrato con una única empresa, adjuntas un presupuesto, con unos plazos, y unas penalizaciones. ¿Si no lo cumplen? Que paguen.

Con varias empresas no lo puedes hacer. ¿Que por qué? Primero, porque necesitarías hacer varios contratos y después, porque los oficios se solapan.

Una cosa es que hasta que esté acabada la estructura no se empiece con la albañilería o la cubierta (trabajos en serie), y otra cosa es que los instaladores estén colocando tubos y que, al mismo tiempo, el albañil tenga que ir tapando las instalaciones (trabajos en paralelo). Si se retrasa uno, afecta al otro. Y así es imposible depurar responsabilidades.

Conclusión: con una única empresa te ahorrarás varios meses en el plazo de ejecución. Además, podrás hacer un contrato determinando los plazos y las penalizaciones.

Problemas durante la obra

No, no es un supuesto pesimista: en una obra SIEMPRE hay problemas. La cuestión es solucionarlos.

Imagínate que existe un problema con una partida y que hay que desmontar otra, bien ejecutada, para repararla (estoy pensando en una impermeabilización de terraza con un acabado de gres…). ¿Quién se haría cargo de ese coste? La lógica diría que el primero. Pero no es tan sencillo. Es muy posible que el de la partida bien ejecutada ya no esté en la obra porque ha terminado su trabajo. Probablemente abandonar su tajo actual para ir a reparar lo que había hecho bien no le agrade lo más mínimo.

De igual modo, tampoco es sencillo conseguir que la empresa causante del problema pague a la empresa que hizo bien su trabajo, y si ésta no lo hace lo harás tú.

Con una única constructora principal, ya se encargaría ella de solucionar el problema.

Si conoces a alguna empresa concreta que te guste especialmente, puedes pedirle a la empresa Constructora principal que la subcontrate. Si realmente trabaja bien en calidad y en precio, ésta no te pondrá problemas. Evidentemente aumentará el precio, porque la empresa principal podría responder con su propio seguro de sus defectos, pero valdrá la pena.

Supongamos que durante la obra falta por colocar algún remate, por ejemplo las guarniciones de las ventanas. El que pone las ventanas te puede decir que no lo tiene presupuestado, porque se suelen colocar de madera, y eso lo hace el carpintero. El carpintero te dice que te las coloca sin problema, pero que claro, hay que pagárselas, porque solo tiene contratadas las guarniciones de las puertas interiores, que esas sí son de madera.

Si tuvieses una única constructora, esta lo solucionaría, porque es evidente que a ti no te va a construir una casa sin guarniciones en las ventanas.

Problemas después de la obra

Se ha acabado la obra, pero en ocasiones aparecen problemas. ¿Quién paga una reparación cuando algo se rompa dentro de 1 año?

Si en un futuro hay una humedad en la zona de la ventana, el carpintero dirá que el problema es de la cámara de aire, y el albañil dirá que es de la ventana. Incluso podría estar implicado el cantero que hizo la fachada de piedra. Todos se echarán la culpa entre ellos y, a lo peor, nadie te va a resolver el problema.

Y eso no se puede valorar económicamente. Existen partidas fuera del grueso de la obra que sí puedes contratar a otras empresas sin apenas «riesgo». Hablo de partidas como instalaciones o carpinterías interiores. Sin embargo, tener una empresa para la cubierta, otra para la estructura, otra para la tabiquería… es tener ganas de buscar problemas.

Conclusión

Supongo que habrás deducido que yo, por todo lo que te he explicado, y muchas más razones… soy partidario de contratar a una única empresa Constructora.

Te digo más. Tengo una compañera Aparejadora que en su día se hizo su casa contratando por oficios. Cuando le pedí opinión para enriquecer este artículo, me comentó que, incluso siendo profesional del sector, se volvió loca con su obra.

Y no es la única que lo piensa. Sin ir más lejos, yo contrataría a una única constructora para hacerme mi propia casa.

Contratad a una única empresa Constructora. Dormiréis más tranquilos. Clic para tuitear

Artículo escrito por Jose Iglesias


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