Seguro que más de una vez te habrás preguntado cuánto cuesta hacer una casa. Pues bien, para resolvernos esa gran duda, he decidido contactar con Chus Tobío, de AMA Arquitectura.
Chus es especialista en analizar costes, presupuestos y, en definitiva, en conseguir que el precio final de tu Casa «no se vaya de madre».
Además, para conseguir esto, nos contará 3 claves decisivas para ahorrar en la construcción de tu Casa.
¡OJO!: Este artículo está redactado antes de la «época COVID», los precios mencionados en él se han incrementado del orden de un 40% (sí, sí, sin exagerar…)
Chus Tobío Ferreirós
Chus es titulada como Arquitecto Técnico por la Universidad de A Coruña (Galicia) y como Ingeniero de Edificación por la Universidad Europea de Madrid.
Es la Directora de Negocio del estudio AMA ARQUITECTURA, en Pontevedra‐Galicia‐España.
Desde 1993 trabaja con personas que se quieren hacer una Casa, ayudándoles a combatir los sobrecostes en las obras de construcción. Porque cree que hacerse una Casa debería ser más asequible y trabaja a diario para conseguirlo.
Después de esta breve presentación, ¡vamos con el Post!:
Hace unos días, me escribía un chico…
… desde su trabajo en un barco en alta‐mar. Me escribía contándome que se quería hacer una casa y me enviaba un dibujo esquemático de cómo la quería.
Necesitaba cuatro dormitorios, garaje para dos coches, porche, cocina‐comedor abierta al salón y blaaaa‐blaaaaa‐blaaaaa. En total me dijo que tenía 300mil euros.
Me comentaba que ya tenía el terreno, el Arquitecto y el Aparejador, pero que para todo lo demás no podía gastarse ni un euro más, porque ahora mismo tenía la mitad del dinero y el resto tendría que ser en hipoteca.
Me preguntaba si me parecía viable.
Así que empecé con los números‐legales.
Haciendo números‐legales
El hombre tiene 300mil y no se puede gastar más. Así que los 300mil es el Presupuesto de Ejecución por Contrata.
Para saber si ese dinero es suficiente para construir la casa que necesita, tengo que llegar al Presupuesto de Ejecución Material (PEM).
El PEM es el coste de construcción de la casa. Incluye los materiales y la mano de obra de ejecución de las obras. Es el importe neto, sin IVAs, sin descuentos, sin impuestos y sin gaitas.
Si conseguimos saber cuál es el PEM que nos sale con la cantidad que barajamos, ya no nos queda más que apañarnos para construir la casa dentro de esa cantidad de dinero.
Por tanto, vamos a quitar impuestos.
Lo primero es descontarle el IVA, y llegar al Presupuesto Total sin IVA. A ver en cuánto se queda la cosa.
Si a los 300mil le quito el IVA que hay que aplicar (el 10% a día de hoy para primera vivienda), tenemos que los 300mil se quedan en 272.727,27€.
La legislación española dice que al Presupuesto Total sin IVA tengo que restarle el Beneficio Industrial y los Gastos Generales y que todo ello son un 19% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Así que, para llegar al Presupuesto de Ejecución Material (PEM), tengo que dividir el Presupuesto Total sin iva entre 1,19.
De nuevo, aplicando esto al ejemplo del chico que me escribe desde su trabajo en un barco en alta‐mar tengo que, si divido los 272.727,27€ de Presupuesto Total sin iva, entre 1,19 me resulta una cantidad de 229.182,58€ de Presupuesto de Ejecución Material.
Vale, ya sabemos cuánto dinero tenemos para construir la casa.
Todo lo que te contaba en el apartado anterior, es hacer números con la ley en la mano. Son los números que se ponen en los proyectos que se visan y que se entregan en los ayuntamientos para conseguir las licencias.Son los números que utilizan los bancos para conceder sus hipotecas. Y los que se utilizan para las licitaciones y contrataciones de obra pública.
Haciendo números-legales: con un presupuesto de 300.000€, descontando el IVA, y los gastos generales y beneficio de la empresa constructora, nos quedarían 229.182,58€ para acometer las obras Clic para tuitearPero la realidad de una persona que se quiere hacer una casa, suele ser algo distinta.
La realidad de una persona que se quiere hacer una Casa
Porque el IVA hay que pagarlo a‐narices, sí.
Pero de un tiempo a esta parte, las constructoras están difuminando sus gastos generales y su beneficio industrial y los están incluyendo dentro de sus costes de construcción.
Quizá es que, con la que está cayendo, les parece indecente ponerte en el presupuesto que el 6% de Beneficio Industrial asciende a 13.750,95€ y debajo poner que los Gastos Generales ascienden a 29.793,74€. Porque entre ambos suman 43mil y pico pavos y eso es una pasta…
Y es muy fácil que venga uno de la competencia dispuesto a decir: bueno, pues si ése te hace la obra en 229mil, pues yo también, y te renuncio al Beneficio Industrial. Y claro, si te descuenta 13mil y pico pavos así sin más pues…
Así que, la realidad de un autopromotor es que pasa directamente desde el presupuesto de ejecución por contrata (con IVA) al presupuesto de ejecución material (presupuesto total sin IVA). Con lo que, si partimos de 300mil euros y le quitamos el IVA directamente nos quedamos en el PEM de los 272.727,27€ del principio.
Vamos a continuar el ejercicio con el PEM de 229.182,58 euros. Vale.
La pregunta ahora es ¿le llegan los 229mil euros para hacerse la casa que quiere? Para responder a esto, entran en juego otros factores, como son:
‐ La elección del tamaño de la casa
‐ La elección de los arquitectos
‐ La elección de la constructora
CLAVE 1: ¿Por qué el tamaño de casa te ayuda a ahorrar?
Lo de barco‐grande ande o no‐ande estaría bien… si no fuese porque hay que pagarlo… Y una Casa cuesta mucho dinero como para hacerla grande sin necesidad.
Para que te hagas una idea, te voy a dar unos datos que provienen de mi experiencia (cotejada con otros estudios de arquitectura y constructoras locales) construyendo casas en Galicia.
Por aquí, la casa más cutre que puedas construir, no baja de los 900€/m2. Y no hace falta descuidarse mucho para ponerse en 1300€/m2.
La casa más cutre que puedas construir, no baja de los 900€/m2. Y no hace falta descuidarse mucho para ponerse en 1300€/m2. Clic para tuitearClaro, ahora estarás escandalizado porque estos números te revientan la vida. Y decides que te la vas a hacer de madera porque cuesta menos.
O que vas a acondicionar un contenedor marítimo. O quizá una casa prefabricada. O tu cuñado y tu primo te han dicho que te ayudan si la construís “a los pocos”. Bueno, es lo típico. Pero por experiencia te digo que todas estas opciones son “autoengaños”.
Si quieres ser realista, tienes que saber que la cosa se te pondrá (de un modo u otro) en donde te acabo de decir: unos 1300 €/m2. Además, dentro de este ratio incluiremos los costes de la Licencia Municipal de obras (sobre un 4%) y de los diferentes enganches a las redes generales de abastecimiento (agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones) que se paga a las diferentes compañías.
Así que, volviendo al chico de alta‐mar:
Si tiene 229mil euros y aplicamos un coste de construcción de 1300€/m2 resulta que puede construirse una casa de 176 m2 de superficie construida.
Pero en la superficie construida entran también los muros.
Para saber cómo de grandes nos quedan los espacios‐interiores en los que vamos a pisar tenemos que llegar a la superficie útil (que es toda aquélla sobre la que puedes poner los pies dentro de casa).
Por mi experiencia también te puedo decir que para llegar a la superficie útil hay que dividir la superficie construida entre 1,25. Con lo que, para el ejemplo que nos ocupa, nos resulta una superficie útil de 140m2.
Haciéndolo del otro modo tenemos que, si a los 300mil le quitamos directamente el IVA, nos quedamos en unos 272mil de PEM:
Si consideramos igualmente un coste de construcción de 1300€/m2, nos sale que nos podremos construir una casa de como máximo 209m2 de superficie construida y 167m2 de superficie útil.
Por tanto, la pregunta es ¿son suficientes 140m2‐167m2 para meter todo lo que quiere el chico que me escribe desde su trabajo en un barco en alta‐mar?
Y aquí es donde entra en juego el arquitecto y todo su arte.
CLAVE 2: ¿Por qué tiene importancia la elección del Arquitecto y del Aparejador en el ahorro de construcción de la casa?
Cómo un buen Arquitecto te puede ayudar a ahorrar
Porque si el arquitecto no se quiere estrujar la cabeza te dirá que sí, que 140m2 son suficientes. Y te hará una casa en esa superficie y listo.
Pero yo voy un poquito más allá porque… ¿y si te arreglases con 120 m2 útiles? Te estarías ahorrando un dinero ¿verdad?
Mira: 120 m2 útiles son 150 m2 de superficie construida. Y de 150m2 a 167 m2 hay 17 m2 de superficie construida que a 1300€/m2, resulta que te podrías ahorrar 22.100€ así… sólo porque tu arquitecto le dedicase un poco de su tiempo a optimizar tu vivienda.
¿Y crees que el arquitecto más barato se va a implicar contigo hasta ese punto?
No digamos ya, si te encasquetan una casa de 209m2 cuando podrías apañarte con 150m2. Obviamente no serán la misma casa. Seguramente la más grande se parecería más a una casa Falconcrest y fardaría mucho más.
Pero de 150m2 a 209m2 hay 59m2 de diferencia. Que si los tienes que construir a 1300€/m2 te harían falta 76.700€ más. Aparte, su IVA correspondiente, claro.
Así que fíjate:
Si este chico escoge un arquitecto‐barato va a tener un servicio‐barato. Y esta mala‐decisión le obligará a malgastar entre 22.100€ y 76.700€.
¿No sería más razonable intentar ajustar los costes de la casa ya desde la fase de proyecto?
Te estoy diciendo que la elección de arquitecto es importante.
Y no lo digo porque haya arquitectos que te buscan soluciones constructivas con caras tecnologías, que los hay. Y ese criterio repercute mucho en la construcción de tu vivienda.
Tampoco lo digo porque haya arquitectos obcecados en construir soluciones de diseño que son más caras. Que sí, que el diseño por el diseño suele ser un capricho‐caro.
Ni porque haya arquitectos que inaccesibles que no están por la labor de ayudar al autopromotor a tomar decisiones. Que también los hay.
Sobre todo digo que es importante la elección del Arquitecto porque, si te coges el arquitecto más barato del mercado, el servicio que te dará será el mínimo al que le obliga la ley. Esto es: va a cubrir sus obligaciones por ley y punto.
Y créeme: esto a ti no te ayuda a construir con un PEM ajustado. Incluso en muchas ocasiones puede ser hasta contraproducente.
Porque es muy fácil, para un técnico, prescribir la primera solución constructiva que se le venga a la cabeza, sin pensar en lo que eso cuesta ¿lo pillas?.
"Lo difícil está en construir Bien con Poco. Pero claro, si al Técnico le pagas lo mínimo, pues se esforzará lo mínimo y tú tendrás lo mínimo. Clic para tuitearY en la historia de las obras de nuestro país, hay antecedentes y ejemplos sobradamente conocidos que demuestran que, el que tú consigas hacerte la Casa en el presupuesto que te interesa, es algo en lo que los Arquitectos no tienen la más mínima responsabilidad.
Cómo un buen Aparejador te puede ayudar a ahorrar
Por supuesto que todo esto que cuento del arquitecto, se aplica en el caso del Aparejador que escojas para llevarte las obras.
Y sobre esto, me viene a la cabeza una anécdota en la que tenía un cliente para el que esto de controlar el dinero en la obra era importante.
Me había hecho un encargo especial: me había pedido que, además de cubrir mis responsabilidades como Director de Ejecución en la construcción de su casa le controlase «la pela» en las otras obras que le había contratado al constructor.
Mis obligaciones, por ley, se ajustaban al proyecto. Pero él, además, había contratado obras de jardinería y urbanización, y la ejecución de una piscina. Así que le pasé presupuesto de lo que costarían mis servicios por lo que él me pedía. Aceptó y me puse a trabajar. Bien.
Un buen día, me acerqué por la obra sin avisar al constructor.
En la obra sólo estaban los operarios trabajando. Y vi que estaban poniendo la ferralla en una cimentación excavada en el terreno (que había salido de mejor consistencia que la prevista). Pero no estaba colocado el encofrado de las zapatas, a pesar de que formaba parte de lo que había contratado mi cliente. Y aunque yo ya sabía cuál era el motivo, lo pregunté igualmente al
encargado de obra.
“Es que como ha salido un terreno bueno, pues no nos hace falta el encofrado para poder hormigonar las zapatas contra el terreno”.
Aquélla era una decisión técnicamente inteligente. Al arquitecto y Aparejador nos daba igual, porque al hormigonar contra el terreno, las zapatas iban a tener más sección de la proyectada. Así que tenía nuestro OK.
Al constructor le venía mejor, porque construir y colocar el encofrado para aquella cimentación le daba más trabajo que decirle a la pala “abre un poco más de ancho” y trabajar con holgura.
Peeeeeeero mi cliente……
Mi cliente iba a pagar el metro cúbico de hormigón en zapatas. Y me había pedido que le controlase el gasto en la obra. Si la pala había abierto más ancho de zanja, eso implicaba que la cimentación iba a llevar más hormigón del previsto. El hormigón hay que pagarlo y… ¿a quién le iba a tocar pagarlo?.
Pues eso era lo que había que discutir. Y en ese preciso momento. No más tarde cuando ya la cimentación estuviese casi‐terminada y el constructor no pudiese contestar con un “me tenías que haber avisado antes”.
Y además estaba el tema del encofrado que estaba previsto y que no se iba a ejecutar. ¿Cuánto se le iba a descontar por ello a mi cliente?.
Porque visto desde el punto de vista de mi cliente, a él le tocaba pagar el encofrado que no se iba a ejecutar y también le tocaba pagar el exceso de hormigón innecesaria.
Si yo, como Aparejadora, me dedicase a cubrir el expediente atendiendo a las obligaciones y responsabilidades que tengo por ley, pues daría parte de esto a mi cliente cuando el constructor me pasase la certificación de obra. Y luego ya discutirían él y mi cliente. Y uno de los primeros follones de la
obra estaría servido en bandeja de plata.
Pero mi cliente me había pagado una cantidad aparte para que le controlase el gasto en la obra. Y actuar a toro‐pasado no era una opción. A pesar de que el constructor iba viento en popa a toda‐mecha, tuve que pararle para advertirle y tuvo que recapacitar en ese instante. No más tarde. En ese mismo instante.
Tardó una semana en admitir que corría de su cargo el exceso de hormigón técnicamente innecesario y el descuento correspondiente por el encofrado que no se estaba ejecutando.
En total, mil y pico euros (y la obra tres días parada mientras echábamos el pulso).
Pero no había tenido suficiente. Porque en cuestiones de seguridad que no puso en práctica (a pesar de que el Coordinador de Seguridad y Salud loe dio órdenes), le tuve que descontar 9.247€ (sí, nueve mil y pico, sí).
En toda la obra, hubo un total discutible de 28mil euros que mi cliente fue utilizando como mejor le vino para ir templando situaciones y conseguir del constructor obras complementarias que mejoraron mucho su Casa.
Lo que yo le cobré por mi servicio no llegó a esa cantidad ¡ni de lejos!. Así que mi cliente quedó satisfecho.
¿Qué he sido una técnico‐cabrón? Ni mucho menos. Porque aquel constructor me está llamando para que le trabaje en otras obras.
Con esto que te cuento, que fue en una casita cerca de Santiago de Compostela, te puedes hacer una idea de lo que compensa pagar a un Técnico que se implique contigo en toda su capacidad.
Pero aún hay más. Ahora la Clave 3 para ahorrar en la construcción de tu Casa. Ahora
CLAVE 3: Vamos con la constructora…
Porque aquí hay mucha tela que cortar. Verás. Imagina que te estás haciendo la Casa.
Hace unos meses que empezaste con las obras y ya le has dado un buen empujón a la Casa.
Has ido tirando p´alante a pesar de algunos imprevistos que fuiste solventando sobre la marcha.
Al principio estabas satisfecho de cómo lo estabas haciendo, sin embargo… desde hace ya algún tiempo tienes la extraña sensación de que te estás gastando más dinero del que pensabas.
Ya no tienes ahorros, te queda poco dinero de la hipoteca.
Con las obras avanzadas ya no hay vuelta atrás, y definitivamente ya nadie te puede negar que, para terminar la casa te vas a tener que gastar mucho más dinero del previsto.
Y ya no tienes de dónde sacar más dinero.
Miras atrás y no te explicas dónde has metido la pata. Porque pediste varios presupuestos, escogiste el más barato, seguiste las indicaciones del constructor, te dejaste guiar por sus recomendaciones, fuiste pagando religiosamente y ahora llegas a un punto en el que ves que, irremediablemente, el dinero que tienes no te llega para terminar la Casa y meterte dentro a vivir.
¿Cómo reconducir la situación?
Bueno, habría mucho que contar, y este post ya está saliendo largo, así que estoy pensando que, si estos temas de constructoras te interesan, mejor te invito a que te vengas a mi Taller online gratuito en el que voy a explicar Cómo encontrar la Constructora con el Presupuesto (realmente) Más Barato para construirte la Casa.
En este Taller:
- Descubrirás las dos principales razones por las que una oferta (aparentemente) más barata, finalmente, resulta no serlo: Te explicaré un Error de Concepto que casi‐nadie tiene en cuenta. Y te diré por qué una de esas razones es culpa tuya y la otra es tan simple que resulta difícil de creer. Para que no te ocurra a ti también.
- Conocerás cuál es el error más común al contactar con los constructores y cómo le puedes sacar‐provecho: Te desvelaré por qué cuesta tanto evitarlo y un procedimiento‐sencillo para que las consecuencias que acarrea este error, pierdan efecto.
- También te daré una herramienta‐sencilla que te ayudará a detectar cuál es el presupuesto (realmente) más barato para construirte la Casa: Te explicaré cómo utilizarla para detectarlo y también te explicaré cómo mover los números en tu favor (sin follones con el constructor, que quedará encantado‐de‐la‐vida).
De todo esto, y de más, te hablaré en el Taller.
Si ves que te interesa, puedes reservar tu plaza CLICANDO AQUÍ y te enviaré instrucciones de acceso.
Artículo escrito por Chus Tobío Ferreirós
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¡Gracias!
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Aclaradas muchas dudas, lo compartí
Simplemente me encantó.
Gracias.
Elizabeth Molina Caicedo
Muchas gracias Elizabeth!
Obviamente das cifras muy infladas. Por mucho menos dinero se venden la mayoría de casas de ese tamaño. ¿Cómo lo explicas?
Hola Pepe!
Me encanta que haya discrepancias porque con ellas siempre podemos enriquecer nuestras opiniones y argumentos.
Lo primero: no, no son cifras para nada infladas. Pero es cierto que muchísima gente lo piensa, por eso cuando se acaba haciendo la casa se lleva muchas sorpresas. Uno de mis principales objetivos como Aparejador es que esta «sorpresa final» se convierta en «susto inicial», incluso de contratarme. Cuánto antes seamos conscientes de la realidad, mejor.
Por otra parte, no me creo que haya muchas casas de obra nueva en esos precios, puesto que además tendrías que sumarle el coste del terreno y el beneficio del promotor (podrías calcular este último en un 10-15%).
Lo que sí que te podrías encontrar serían viviendas más antiguas a menor coste (tampoco mucho menos). Piensa que una vivienda construida hace más de 10 años, tendría un Proyecto anterior al 2007, año en el que entró el Código Técnico de la Edificación (CTE). Esta normativa, en cierta medida, revolucionó la construcción en España, y las viviendas mejoraron muchísimo en calidades, habitabilidad, eficiencia energética, accesibilidad… Y claro, también aumentó el coste de construcción.
Si tenemos en cuenta que la construcción de estos años aumentó bastante por el CTE y que las viviendas construidas se van devaluando, pues el precio es normal que sea menor. Y eso con viviendas terminadas antes de 2010, ya no digo con viviendas del 2000, que ya no tienen nada que ver con una obra recién ejecutada.
Espero que te haya resuelto las dudas. Gracias por comentar.
Saludos
Muy buen artículo!
De esos 300.000€ que dispone el cliente, a parte del cálculo del PEM que se desarrolla magníficamente en el artículo, imagino que no están incluidos los honorarios de los técnicos, ni la licencia de obras ni el estudio geotécnico…etc verdad?
¿Cuando se habla de €/m2 (1300€) eso se refiere únicamente al PEM o al presupuesto de contrata? Se incluyen también todos los gastos (honorarios etc) ?
Gracias!
Hola Marc!
Chus hace un cálculo sobre esos 300.000€ para calcular el PEM «oficial», que sería lo que le cuesta a la empresa constructora hacer la obra. Para ello, a los 300mil le descuenta el IVA, el Beneficio industrial y los Gastos generales. Así, le queda una cantidad de 229.000€. ¿Qué es lo que pasa normalmente? que ese BI y GG no se especifican en el presupuesto de la empresa constructora, te dice que te cuesta X y ya está. Al fin y al cabo, salvo en obras públicas, esta separación no tiene sentido. Por lo tanto, cuando hablamos de PEM y de presupuesto de contrata, solemos hablar de lo mismo (por lo menos yo lo hago a lo largo de este blog, para no liar más a los lectores).
En esos 272.000€ (PEM+BI+GG) no, no están incluidos honorarios técnicos, ni licencias, etc, solo lo que se le pagaría a la empresa constructora.
Por otra parte, cuando Chus habla de 1300€/m2, en un párrafo especifica que «dentro de este ratio incluiremos los costes de la Licencia Municipal de obras (sobre un 4%) y de los diferentes enganches a las redes generales de abastecimiento (agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones) que se paga a las diferentes compañías.«. Es decir, los Técnicos NO estarían incluidos, ni el IVA, pero todo lo demás sí.
Aunque llegamos a ratios muy muy similares, yo suelo decir que lo que se le paga a la empresa constructora, en una vivienda común, ronda los 1000 €/m2 (ojo, que con el nuevo código técnico se te va a ir a algo más), y si incluyes IVA, Licencia, Técnicos, Proyecto, enganches, etc, estarás sobre los 1400-1500 Euros. Y eso sin dispararte en las calidades.
Si quieres una regla nemotécnica, te digo la mía: si puedes disponer de 300.000€, entre 1500€/m2, estarás en los 200 m2 construidos. Yo computo los garajes y trateros al 50% del coste (pero tienen que ser estancias sin azulejar, sin trasdosados, sin aislamiento, con iluminación básica, etc, sino en lugar de trastero ya sería como una estancia más de la vivienda).
Espero haberte aclarado.
Hola, gran artículo. simplemente una duda. No sé si los porcentajes los estás empleado bien. Porque por ejemplo, el 10% de IVA no es el porcentaje del total del presupuesto (ya que este todavía es un número intangible) que te salen 30.000€, sino que el 10% se debería aplicar a lo que te sale la obra. por ejemplo, si la obra te sale en 270.000 el 10% son 27.000= 297.000€, pero el 10% de 297.000€ no son 27.000 si no que son 29.700€. No sé si me explico. Aclara esto por favor, porque de esta manera los números cambiarían bastante….
Hola Jesús,
he estado revisando los números, pero veo que están bien. Para calcular el número al cual sumándole del 10% dé un resultado de 300.000, hay que dividir 300.000 entre 1,1 = 272.727,27€ que es el caso que se emplea en el ejemplo. Si hacemos la prueba, podemos ver que 272.727,27 x 110% = 300.000€.
Supongo que es eso a lo que te refieres.
Gracias por preguntar y no quedarte con la duda.