Cambio de uso de local a vivienda ¿Es posible?

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Sí, todos lo hemos pensado alguna vez, cuando pasamos por una calle en la que muchos locales comerciales están vacíos. Sobran locales. Sin embargo, el mercado de la vivienda está pasando una época complicada tanto para comprar como para alquilar.

A muchas personas no les importaría vivir a pie de calle, en una vivienda más pequeña y menos luminosa, a cambio de poder pagar su alquiler o su hipoteca a fin de mes. Prestaciones a cambio de un mejor precio.

En este artículo de invitado, Antonio Bolívar nos da las claves principales para hacer este cambio de uso de local a vivienda.

Empecemos por el principio ¿Qué es un cambio de uso?

Cada inmueble tiene asignado un «uso» o una «naturaleza», que es una calificación que define la actividad que se puede realizar en él.

Varios de los usos más comunes son: residencial, comercial, oficinas, restauración, industrial, deportivo, etc.

Si un local tuviese, por ejemplo, un uso comercial, no se podría usar como residencial.

La actuación de cambio de uso es el proceso urbanístico mediante el cual un inmueble pasa de tener un uso determinado a otro uso diferente, siempre compatible con el Plan Urbanístico Municipal.

¿Por qué hacer un cambio de uso de local a vivienda?

Transformar un local comercial en una vivienda mediante la actuación de cambio de uso se ha convertido en una opción muy común en las grandes ciudades. En los últimos años el modelo de comercio tradicional está siendo sustituido por comercio en grandes superficies y comercio on-line, esta circunstancia hace que existan numerosos locales sin desarrollar una actividad.

Estando el precio de la vivienda por las nubes y habiendo locales comerciales y de oficina vacíos, la simple lógica nos hace plantearnos el porqué no aprovechar esos locales para usar como vivienda. Clic para tuitear

Uso como vivienda

  • No tenemos una vivienda, pero sí disponemos de un local. Con el cambio de uso, podríamos usar ese inmueble para vivir en él.
  • También puedes analizar la viabilidad de un local en venta para convertirlo en vivienda. Si no es una zona muy céntrica, su precio posiblemente sea muy inferior al de una vivienda. ¡Ojo! que tendrás que meterte en obras importantes y eso tiene un coste. Analízalo todo muy minuciosamente.

Uso como inversión

  • Podemos realizar el cambio de uso de un local que ya tenemos para reformarlo en vivienda y alquilarlo o venderlo. Tal vez así podamos darle utilidad a ese local que tienes vacío y que hace mucho tiempo que ni siquiera preguntan por él.
  • También puedes dedicarte a comprar locales comerciales o de oficina para su alquiler o para su venta tras realizar la oportuna reforma. ¡Ojo! Esto sólo es recomendable para promotores que sepan cómo funciona el negocio de la construcción y la promoción. Además, requiere de una importante inversión inicial que tardará tiempo en amortizarse (sobre todo en el caso del alquiler).

Pasos a seguir para realizar cambio de uso de local comercial a vivienda

Para realizar un cambio de uso, se deben tener en cuenta una serie de requisitos técnicos y urbanísticos que suelen variar dependiendo del municipio. Por este motivo, se necesita de un técnico cualificado (Arquitecto Técnico o Arquitecto) que nos guíe, asesore y elabore la documentación necesaria. Además requiere de varios trámites administrativos con urbanismo y otras entidades.

El proceso de cambio de uso, como la mayoría de los procesos urbanísticos, puede tardar varios meses, circunstancia que depende de la demora del Ayuntamiento en conceder las licencias y de la complejidad del proyecto a realizar. Aunque cada ayuntamiento posee sus propias ordenanzas municipales, por lo general, el proceso debe seguir los siguientes pasos:

Comprobar la viabilidad del cambio de uso de local a vivienda

Es imprescindible conocer si es factible la realización del cambio de uso en dicho inmueble. Por esta razón, se recomienda contratar los servicios de un técnico que pueda realizar dicho estudio de viabilidad.

Para comprobar la viabilidad, lo más importante que se debe tener en cuenta es:

  1. Las características físicas del local
  2. El cumplimiento del Plan General de Ordenación Municipal
  3. La Ley de propiedad horizontal y estatutos de la comunidad de vecinos
  4. El Código Técnico de la Edificación
  5. Normas de habitabilidad

Redacción de proyecto y ejecución de obras

Tras comprobar que se puede realizar el cambio de uso en el inmueble, es necesario que el Técnico realice un Proyecto, con o sin obras. No obstante, son muy pocos los casos en los que no se requieren obras, puesto que la normativa técnica para una vivienda difiere mucho de la de un local comercial o un local de oficinas.

Dicho proyecto deberá tramitarse ante urbanismo para solicitar las licencias necesarias (cambio de uso, licencia de obras, etc.). Por cierto, estas licencias van acompañadas de unas tasas que fija cada municipio.

Una vez finalizadas las obras y emitido el certificado fin de obra por el técnico director de obra, ha de solicitarse la licencia de primera ocupación/cédula de habitabilidad.

Por otra parte, para escriturar necesitaremos registrar la nueva vivienda ante notario, registro de la propiedad y catastro.

Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda

Es evidente que depende de muchos factores, tanto del local en sí, como del Municipio en el que se encuentra. No obstante, para que te puedas hacer una idea muy por encima, aquí te dejo unos números gordos:

Honorarios Técnicos (aprox. 3000€)

  • Proyecto de cambio de uso y Dirección de obra (si hay obras) – Varía muchísimo según la complejidad de las obras a realizar, las calidades de la vivienda y la superficie de la misma. Generalmente, entre 1000€ (sin obras) y los 4000€ (con obras un poco más complicadas). Pero repito, varía mucho.

Tasas e impuestos municipales (aprox. 1200€)

  • Certificado de compatibilidad urbanística – Algo así como unos 50€.
  • Tasa licencia de cambio de uso – Depende del Municipio. En Málaga, por ejemplo, 120€, en otros lugares, incluso 1000€.
  • Tasa licencia de obras y ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) – Suele rondar el 4% del PEM de la obra que figura en el Proyecto.
  • Tasa licencia de primera ocupación – A saber: 70€ nos costaría en Málaga y unos 200€ en Madrid.

Ejecución de obra (precio indefinido)

Aquí no puedo contestar, demasiadas variantes jeje.

Costes de escrituras y registros (aprox. 1300€)

  • Tasa licencia primera ocupación – Como unos 200€.
  • Gastos de notaría – Por lo que he podido investigar, unos 200€.
  • Gastos de registro de la propiedad – Por eso cobran unos 150€.
  • Declaración de alteración catastral – Entre 300€ y 900€.

Recuerda que son números muy por encima y que es más que posible que me haya dejado algún impuesto atrás. No obstante, si sabes de algo que me haya olvidado o algún valor conocido, puedes escribirlo en los comentarios (recuerda poner por lo menos la provincia en la que te encuentras).

Ventajas e inconvenientes de realizar un cambio de uso

Ventajas

  • Existe un mercado amplio de locales ubicados en zonas céntricas de las ciudades. Cada vez existe menos comercio de barrio, debido a la venta en grandes superficies o la venta on-line, por lo que muchos locales se encuentran sin uso.
  • Inversión económica casi siempre inferior a la adquisición de una vivienda.
  • Oportunidad de crear un nuevo espacio adaptado a las necesidades y gustos de su propietario, y como la compra es más económica que una vivienda, se puede invertir más en una reforma integral de calidad.
  • Otras de las ventajas es la inversión para alquiler de pequeños estudios o lofts a estudiantes, vacacional o de larga temporada. En estas inversiones se debe de estudiar el mercado de alquiler en la zona.

Inconvenientes

  • No todos los inmuebles cumplen los requisitos necesarios para realizar el cambio de uso. Muchas veces resulta complicado encontrar el local que cumpla con estos requisitos y que además sea del gusto del comprador.
  • El préstamo hipotecario y los impuestos pueden ser distintos a los de la adquisición de una vivienda.

Ejemplos realizados como inversión.

Tal y como hemos podido deducir, realizar un cambio de uso es una idea muy utilizada por inversores. La empresa  Proyectos Málaga explica que la opción más rentable para el cambio de local a vivienda como inversión es la creación de estudios o lofts. Estas viviendas de un solo dormitorio, en concreto, tienen bastante demanda de alquiler.

En su web explican algunos de los requisitos que deben cumplir estas viviendas en Málaga, por ejemplo, la superficie útil de las estancias. En la misma web, además, se muestra información de algunos de los proyectos realizados, uno de los cuales consiste en 4 lofts y 2 viviendas en un mismo local.

Artículo escrito por Antonio Bolívar

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