¿Se puede poner una casa prefabricada en una parcela no edificable?

Aunque la respuesta a esta pregunta es muy directa y escueta, la intención de este Post es resolver dudas como:

¿Qué es una vivienda/casa? ¿Qué es un Suelo edificable? ¿Cuáles son los requisitos técnicos y urbanísticos para construir una vivienda prefabricada? ¿Cuándo una “parcela” adquiere la condición de “solar”?

 

¿Qué se entiende por vivienda/casa?

Antes de entrar en materia, debemos definir qué es una viviendaSegún la RAE:

“Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas”

Lo que nos lleva a preguntarnos qué se entiende por habitar:

Vivir, morar

De la interposición de ambas concluimos que:

“Para que una edificación sea considerada vivienda debe ser un recinto cerrado y cubierto donde las personas puedan vivir o morar en él.”

 

A nivel normativo ¿Qué se entiende por vivienda?

Para considerarse VIVIENDA, ésta deberá cumplir una serie de requisitos técnicos y urbanísticos.

Para considerarse #Vivienda, ésta deberá cumplir una serie de requisitos técnicos y urbanísticos. Clic para tuitear

 

Requisitos TÉCNICOS:

Para ejecutar una vivienda de obra nueva, lo primero que necesitarás será un Proyecto de Obra, elaborado por un Arquitecto.

Cabe recordar que el Arquitecto es el único técnico competente para realizar proyectos de obra nueva destinados a uso vivienda. Para rehabilitación de viviendas, las titulaciones competentes son Arquitectura o Arquitectura Técnica (Aparejador).

En el Proyecto de Obra se justifican los cumplimientos de las normativas Técnicas y Urbanísticas aplicables.

En España, la principal normativa técnica a cumplir es el Código Técnico de la Edificación (CTE).

 

  • CTE

El CTE establece las exigencias que deben cumplir las viviendas en relación a seguridad estructural, accesibilidad, seguridad de utilización, salubridad, acústica, ahorro de energía, seguridad en caso de incendio…

Se creó para asegurar unos mínimos de calidad de vida a las personas que habiten la vivienda.

 

  • HÁBITAT

Según la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos, también existen normativas autonómicas. En el caso de Galicia, debemos cumplir las Normas do Hábitat Galego (NHG). Esta normativa indica las condiciones de espacios mínimos que ha de cumplir la vivienda para que sea cómoda y funcional.

Por ej. para una vivienda de 2 habitaciones, necesitaríamos disponer de espacios para lavadero, tendedero y un espacio de almacenamiento general. Además habría que cumplir unas superficies mínimas en las estancias:

Recibidor: 1,50×1,50m; Cocina: 5m²; Lavadero: 1,50m²; Tendedero:1,50m²; Espacio de almacenamiento: 1,00m²; Salón: 18m²; Dormitorio principal: 12m²; Dormitorio secundario: 8m²; Baño principal: 5m²; Baño secundario: 1,20×1,20 m²

 

Requisitos URBANÍSTICOS:

El principal requisito urbanístico para poder construir una vivienda es que la parcela se encuentre en un Suelo EDIFICABLE.

Este requisito, y todos los demás, también se justifican en el Proyecto de Obra.

En base a este Proyecto, y después de haber designado al Arquitecto y al Aparejador que se encargarán de la Dirección de la Obra, el Ayuntamiento correspondiente emite la Licencia de Obra.

 

¿Qué se entiende por Suelo edificable?

Un Suelo edificable es aquel que, según la normativa urbanística municipal, es apto para construir.

Un Suelo Edificable es aquel que, según la normativa urbanística municipal, es apto para construir. Clic para tuitear

Una parcela apta para edificar adquiere la condición de SOLAR. Para ello, además de estar situada en un Suelo Edificable, deberá cumplir 4 condiciones (Ley 2/2016 del suelo de Galicia):

  • Acceso por vía pública pavimentada
  • Abastecimiento de agua potable
  • Evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento
  • Suministro de energía eléctrica y alumbrado público

Además de estas condiciones, la parcela tendrá que tener una superficie mínima, según el tipo de Suelo edificable en el que se haye (Urbano, de Núcleo Rural, etc.).  

 

Y si mi parcela no es edificable… ¿puedo poner una casa prefabricada?

Rotundamente NO.

Si la parcela no es edificable no tendremos opción de construirnos nuestra vivienda, sea de la modalidad que sea: convencional, de madera, prefabricada, móvil, con ruedas, sin ruedas…

 

Solo hay una excepción:

En Suelo rústico, según el “artículo 35. Usos y actividades en suelo rústico” de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia “n) Construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a la explotación agrícola o ganadera.”

Pero esa excepción es válida para cualquier tipo de vivienda, no sólo prefabricada. Además, únicamente se permitirían realizar viviendas de uso residencial en suelo rústico si éstas están vinculadas a una actividad relacionada con el mundo de la agricultura o la ganadería. Tendrían, además, que cumplir otros condicionantes como la superficie mínima de parcela o autorizaciones sectoriales previas.

¡Ojo piratas! ¡que sé lo que estáis tramando!

A los que estéis pensando en pedir licencia para un almacén de usos agrícolas y luego darle uso de vivienda (o casa de fin de semana):

En Galicia, la mayoría de los ayuntamientos tienen un convenio con la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística (APLU). Esta agencia posee subinspectores urbanísticos que actúan tanto por denuncia como por iniciativa propia. Intervienen realizando visitas a pié de calle donde dan fé de lo que ven, abriendo expedientes y exigiendo su demolición si fuese necesario.

En caso de no hacer caso a sus advertencias, puede derivar en multas coercitivas con importes elevados e, incluso, en los casos más extremos, penas de cárcel.

Si mi parcela no es edificable... ¿puedo poner una #CasaPrefabricada? Clic para tuitear

 

Y si tengo una parcela edificable… ¿Puedo poner una casa móvil o prefabricada?

Esta es otra de las dudas más comunes día a día en una oficina técnica Municipal. Pues bien, salvo que la normativa local lo prohiba expresamente, SÍ se puede construir una vivienda prefabricada.

Eso sí, deberá cumplir exactamente las mismas condiciones -anteriormente expuestas- que una vivienda común.

Te recomiendo el artículo de este mismo Blog en el que analizamos Casas prefabricadas.

 

Conclusión

Para que una construcción se considere vivienda, ha de cumplir unos requisitos Técnicos y Urbanísticos.

Los principales requisitos Técnicos a cumplir figuran en el Código Técnico de la Edificación (España) y en las Normas do Hábitat Galego (Galicia).

Los principales requisitos Urbanísticos son: a partir de una parcela edificable, elaborar un Proyecto de Obra, designar Arquitecto y Aparejador para su dirección y solicitar una Licencia de Obra en el Ayuntamiento correspondiente, según la situación de la parcela.

Toda VIVIENDA debe cumplir con estos requisitos, sea del tipo que sea. Así que NO, no se puede poner una VIVIENDA prefabricada en un terreno no edificable.

NO, no se puede poner una #ViviendaPrefabricada en un terreno NO edificable. Clic para tuitear

NOTA: Por si alguno lo estáis pensando, una caravana NO es una vivienda porque, evidentemente, no cumple con estos requisitos. Así que apárcala donde quieras (y te dejen…) ;-).

 

Artículo escrito por Eva Groba y Jose Iglesias


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¿Se puede poner una casa prefabricada en una parcela no edificable?
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Comments

  1. Osmagontu

    No se, a mi no me quedó muy claro… hablare personalmente con la redactora del artículo xq veo lagunas… ( era broma!!!! Un artículo muy bueno, bonito y clarito!!! )

  2. Javi

    Es curiosa la parte de:

    Una parcela apta para edificar adquiere la condición de SOLAR. Para ello, además de estar situada en un Suelo Edificable, deberá cumplir 4 condiciones (Ley 2/2016 del suelo de Galicia):
    Acceso por vía pública pavimentada
    Abastecimiento de agua potable
    Evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento
    Suministro de energía eléctrica y alumbrado público

    Ya que hoy en día, la muchísimos nucleos rurales siguen sin saneamiento, otros tienes abastecimiento comunitario privado, y la energía eléctrica en algunos casos es insuficiente, sin embargo obtienen licencia.

    De echo sé de casos en los que se ha concedido licencia en nucleo rural sin tener ninguno de dichos servicios, incluso siendo camino de tierra. Lo solucionan con un compromiso de urbanización por parte del solicitante, cuando yo entiendo que todo lo que exceda urbanizar la parte de cesión que te toca para viales es cosa del ayuntamiento, para eso se paga el IBI como urbana, rural…etc.

    Gran artículo nuevamente.
    Un saludo

    • Exacto Javi!
      Como tú bien sabes (lo escribiré aquí porque mucha gente lo desconoce) también en ocasiones dan licencia teniendo en cuenta que en el proyecto de obra figura que el propietario compensará la falta de alguno de estos servicios con sus propios medios: hará una fosa séptica si no tiene saneamiento, un pozo de agua si no tiene abastecimiento, asfaltado del camino (como tú dices, me parece un abuso por parte del Ayuntamiento) o, incluso en algunos casos, compensar la no existencia de red eléctrica con paneles fotovoltaicos que le permiten aislarse energéticamente.

  3. Maya

    Hola gracias x el articulo. Resolvio muchas dudas pero me queda una a cuestionar. Un contenedor maritimo seria posible en terreno no edificable? Seria considerado movil y autosuficiente al igual que caravana?
    Gracias!

    • Hola Maya,
      Dando respuesta a tu pregunta he de decirte que tanto el contenedor como la caravana NO son aptos para poner en suelo rústico (no edificable).

      Tengan ruedas o no, ambos elementos tienen su razón propia de ser: una caravana para un camping y un contenedor marítimo para transportar cargas, por lo que siento decirte que si tienes pensado utilizarlos para colocarlos en suelo no edificable, desistas de tu idea.
      En suelo rústico única y exclusivamente se podrán instalar construcciones relativas al uso rústico en el que se sitúe y nunca un uso de vivienda, salvo que esta esté vinculada a una actividad agrícola, ganadera, forestal, etc. según indica la ley 2/2016 del Suelo de Galicia.

      Espero haberte resuelto la duda… siéntete libre de preguntar todas tus dudas relacionadas, un saludo!

  4. Patricia

    Gracias por toda la aclaración.
    Donde puedo encontrar las leyes comentadas tanto de mi ayuntamiento como de mi comunidad autónoma?
    Gracias.

    • Muchas gracias Patricia.
      En muchas ocasiones, la Normativa del ayuntamiento está disponible a través de su página web. Aunque si es una duda concreta lo que buscas y no estás acostumbrada a trabajar con Normativas, te recomiendo que te pases por la sección de Urbanismo del propio Ayuntamiento y allí te ayudarán.
      Para la normativa de la Comunidad muchas veces también está colgada en Internet. Por ejemplo, aquí en Galicia podemos acceder a ella a través de http://www.planeamentourbanistico.xunta.es/siotuga/

      Un saludo

  5. Miguel

    Por lo que tengo entendido existe una normativa de la comunidad europea con respecto suelo rural y casas modulares/prefabricadas, la cual dice que sí se puede. Aunque el ayuntamiento dice que no, al ser una normativa europea, la europea gana.

    • Hola Miguel!
      Desconozco esa Normativa, y supongo que en todo caso se trataría de una Directiva que los paises que no tienen legislación al respecto debieran aplicar. En cualquier caso, cuando existen varias leyes o normativas (urbanísticas o de edificación), siempre “gana” la más restrictiva.
      Por ejemplo: Imagínate que la normativa española te dice que en tu vivienda necesitas un pasillo de 1 metro de ancho mínimo; la normativa de tu comunidad, te dice que necesitas un pasillo de ancho mínimo de 0,90 m; y la de tu ayuntamiento te requiere como mínimo 1,10 metros.
      En este caso, la forma de cumplirlas todas es tener un pasillo de ancho igual o mayor que 1,10 metros.

      ¿Que por qué en España tenemos tantas normativas para una misma cosa? Pues eso ya es harina de otro costal.

      Gracias por comentar, Miguel. Un saludo

  6. Antonio

    Hola,tengo un terreno de 4200 metros de huerta y regadío en la provincia de Málaga con categoría PI.8 (polígono integral).
    En dicho terreno hay una caseta de madera de unos 30 metros desde hace más de 15 años con fosa septica y placas solares pero no consta en las escrituras ni nunca han dado parte de su existencia , pero si se ve en goolzoom desde hace ése tiempo.

    La caseta tiene dentro un pequeño baño,salón y pequeña cocina pero se está deteriorando y quería saber si podría hacer algo para poderla arreglar legalmente o poner una nueva prefabricada de carácter mobil home o si legalmente podría ponerla en escrituras para luego arreglarla.

    Un saludo.

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