¿Se puede poner una casa prefabricada en una parcela no edificable?

Aunque la respuesta a esta pregunta es muy directa y escueta, la intención de este Post es resolver dudas como:

¿Qué es una vivienda/casa? ¿Qué es un Suelo edificable? ¿Cuáles son los requisitos técnicos y urbanísticos para construir una vivienda prefabricada? ¿Cuándo una “parcela” adquiere la condición de “solar”?

 

¿Qué se entiende por vivienda/casa?

Antes de entrar en materia, debemos definir qué es una viviendaSegún la RAE:

“Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas”

Lo que nos lleva a preguntarnos qué se entiende por habitar:

Vivir, morar

De la interposición de ambas concluimos que:

“Para que una edificación sea considerada vivienda debe ser un recinto cerrado y cubierto donde las personas puedan vivir o morar en él.”

 

A nivel normativo ¿Qué se entiende por vivienda?

Para considerarse VIVIENDA, ésta deberá cumplir una serie de requisitos técnicos y urbanísticos.

Para considerarse #Vivienda, ésta deberá cumplir una serie de requisitos técnicos y urbanísticos. Clic para tuitear

 

Requisitos TÉCNICOS:

Para ejecutar una vivienda de obra nueva, lo primero que necesitarás será un Proyecto de Obra, elaborado por un Arquitecto.

Cabe recordar que el Arquitecto es el único técnico competente para realizar proyectos de obra nueva destinados a uso vivienda. Para rehabilitación de viviendas, las titulaciones competentes son Arquitectura o Arquitectura Técnica (Aparejador).

En el Proyecto de Obra se justifican los cumplimientos de las normativas Técnicas y Urbanísticas aplicables.

En España, la principal normativa técnica a cumplir es el Código Técnico de la Edificación (CTE).

 

  • CTE

El CTE establece las exigencias que deben cumplir las viviendas en relación a seguridad estructural, accesibilidad, seguridad de utilización, salubridad, acústica, ahorro de energía, seguridad en caso de incendio…

Se creó para asegurar unos mínimos de calidad de vida a las personas que habiten la vivienda.

 

  • HÁBITAT

Según la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos, también existen normativas autonómicas. En el caso de Galicia, debemos cumplir las Normas do Hábitat Galego (NHG). Esta normativa indica las condiciones de espacios mínimos que ha de cumplir la vivienda para que sea cómoda y funcional.

Por ej. para una vivienda de 2 habitaciones, necesitaríamos disponer de espacios para lavadero, tendedero y un espacio de almacenamiento general. Además habría que cumplir unas superficies mínimas en las estancias:

Recibidor: 1,50×1,50m; Cocina: 5m²; Lavadero: 1,50m²; Tendedero:1,50m²; Espacio de almacenamiento: 1,00m²; Salón: 18m²; Dormitorio principal: 12m²; Dormitorio secundario: 8m²; Baño principal: 5m²; Baño secundario: 1,20×1,20 m²

 

Requisitos URBANÍSTICOS:

El principal requisito urbanístico para poder construir una vivienda es que la parcela se encuentre en un Suelo EDIFICABLE.

Este requisito, y todos los demás, también se justifican en el Proyecto de Obra.

En base a este Proyecto, y después de haber designado al Arquitecto y al Aparejador que se encargarán de la Dirección de la Obra, el Ayuntamiento correspondiente emite la Licencia de Obra.

 

¿Qué se entiende por Suelo edificable?

Un Suelo edificable es aquel que, según la normativa urbanística municipal, es apto para construir.

Un Suelo Edificable es aquel que, según la normativa urbanística municipal, es apto para construir. Clic para tuitear

Una parcela apta para edificar adquiere la condición de SOLAR. Para ello, además de estar situada en un Suelo Edificable, deberá cumplir 4 condiciones (Ley 2/2016 del suelo de Galicia):

  • Acceso por vía pública pavimentada
  • Abastecimiento de agua potable
  • Evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento
  • Suministro de energía eléctrica y alumbrado público

Además de estas condiciones, la parcela tendrá que tener una superficie mínima, según el tipo de Suelo edificable en el que se haye (Urbano, de Núcleo Rural, etc.).  

 

Y si mi parcela no es edificable… ¿puedo poner una casa prefabricada?

Rotundamente NO.

Si la parcela no es edificable no tendremos opción de construirnos nuestra vivienda, sea de la modalidad que sea: convencional, de madera, prefabricada, móvil, con ruedas, sin ruedas…

 

Solo hay una excepción:

En Suelo rústico, según el “artículo 35. Usos y actividades en suelo rústico” de la Ley 2/2016 del suelo de Galicia “n) Construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a la explotación agrícola o ganadera.”

Pero esa excepción es válida para cualquier tipo de vivienda, no sólo prefabricada. Además, únicamente se permitirían realizar viviendas de uso residencial en suelo rústico si éstas están vinculadas a una actividad relacionada con el mundo de la agricultura o la ganadería. Tendrían, además, que cumplir otros condicionantes como la superficie mínima de parcela o autorizaciones sectoriales previas.

¡Ojo piratas! ¡que sé lo que estáis tramando!

A los que estéis pensando en pedir licencia para un almacén de usos agrícolas y luego darle uso de vivienda (o casa de fin de semana):

En Galicia, la mayoría de los ayuntamientos tienen un convenio con la Agencia de Protección de la Legalidad Urbanística (APLU). Esta agencia posee subinspectores urbanísticos que actúan tanto por denuncia como por iniciativa propia. Intervienen realizando visitas a pié de calle donde dan fé de lo que ven, abriendo expedientes y exigiendo su demolición si fuese necesario.

En caso de no hacer caso a sus advertencias, puede derivar en multas coercitivas con importes elevados e, incluso, en los casos más extremos, penas de cárcel.

Si mi parcela no es edificable... ¿puedo poner una #CasaPrefabricada? Clic para tuitear

 

Y si tengo una parcela edificable… ¿Puedo poner una casa móvil o prefabricada?

Esta es otra de las dudas más comunes día a día en una oficina técnica Municipal. Pues bien, salvo que la normativa local lo prohiba expresamente, SÍ se puede construir una vivienda prefabricada.

Eso sí, deberá cumplir exactamente las mismas condiciones -anteriormente expuestas- que una vivienda común.

Te recomiendo el artículo de este mismo Blog en el que analizamos Casas prefabricadas.

 

Conclusión

Para que una construcción se considere vivienda, ha de cumplir unos requisitos Técnicos y Urbanísticos.

Los principales requisitos Técnicos a cumplir figuran en el Código Técnico de la Edificación (España) y en las Normas do Hábitat Galego (Galicia).

Los principales requisitos Urbanísticos son: a partir de una parcela edificable, elaborar un Proyecto de Obra, designar Arquitecto y Aparejador para su dirección y solicitar una Licencia de Obra en el Ayuntamiento correspondiente, según la situación de la parcela.

Toda VIVIENDA debe cumplir con estos requisitos, sea del tipo que sea. Así que NO, no se puede poner una VIVIENDA prefabricada en un terreno no edificable.

NO, no se puede poner una #ViviendaPrefabricada en un terreno NO edificable. Clic para tuitear

NOTA: Por si alguno lo estáis pensando, una caravana NO es una vivienda porque, evidentemente, no cumple con estos requisitos. Así que apárcala donde quieras (y te dejen…) ;-).

 

Artículo escrito por Eva Groba y Jose Iglesias


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¿Se puede poner una casa prefabricada en una parcela no edificable?
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Comments

  1. Osmagontu

    No se, a mi no me quedó muy claro… hablare personalmente con la redactora del artículo xq veo lagunas… ( era broma!!!! Un artículo muy bueno, bonito y clarito!!! )

  2. Javi

    Es curiosa la parte de:

    Una parcela apta para edificar adquiere la condición de SOLAR. Para ello, además de estar situada en un Suelo Edificable, deberá cumplir 4 condiciones (Ley 2/2016 del suelo de Galicia):
    Acceso por vía pública pavimentada
    Abastecimiento de agua potable
    Evacuación de aguas residuales a la red de saneamiento
    Suministro de energía eléctrica y alumbrado público

    Ya que hoy en día, la muchísimos nucleos rurales siguen sin saneamiento, otros tienes abastecimiento comunitario privado, y la energía eléctrica en algunos casos es insuficiente, sin embargo obtienen licencia.

    De echo sé de casos en los que se ha concedido licencia en nucleo rural sin tener ninguno de dichos servicios, incluso siendo camino de tierra. Lo solucionan con un compromiso de urbanización por parte del solicitante, cuando yo entiendo que todo lo que exceda urbanizar la parte de cesión que te toca para viales es cosa del ayuntamiento, para eso se paga el IBI como urbana, rural…etc.

    Gran artículo nuevamente.
    Un saludo

    • Exacto Javi!
      Como tú bien sabes (lo escribiré aquí porque mucha gente lo desconoce) también en ocasiones dan licencia teniendo en cuenta que en el proyecto de obra figura que el propietario compensará la falta de alguno de estos servicios con sus propios medios: hará una fosa séptica si no tiene saneamiento, un pozo de agua si no tiene abastecimiento, asfaltado del camino (como tú dices, me parece un abuso por parte del Ayuntamiento) o, incluso en algunos casos, compensar la no existencia de red eléctrica con paneles fotovoltaicos que le permiten aislarse energéticamente.

  3. Maya

    Hola gracias x el articulo. Resolvio muchas dudas pero me queda una a cuestionar. Un contenedor maritimo seria posible en terreno no edificable? Seria considerado movil y autosuficiente al igual que caravana?
    Gracias!

    • Hola Maya,
      Dando respuesta a tu pregunta he de decirte que tanto el contenedor como la caravana NO son aptos para poner en suelo rústico (no edificable).

      Tengan ruedas o no, ambos elementos tienen su razón propia de ser: una caravana para un camping y un contenedor marítimo para transportar cargas, por lo que siento decirte que si tienes pensado utilizarlos para colocarlos en suelo no edificable, desistas de tu idea.
      En suelo rústico única y exclusivamente se podrán instalar construcciones relativas al uso rústico en el que se sitúe y nunca un uso de vivienda, salvo que esta esté vinculada a una actividad agrícola, ganadera, forestal, etc. según indica la ley 2/2016 del Suelo de Galicia.

      Espero haberte resuelto la duda… siéntete libre de preguntar todas tus dudas relacionadas, un saludo!

  4. Patricia

    Gracias por toda la aclaración.
    Donde puedo encontrar las leyes comentadas tanto de mi ayuntamiento como de mi comunidad autónoma?
    Gracias.

    • Muchas gracias Patricia.
      En muchas ocasiones, la Normativa del ayuntamiento está disponible a través de su página web. Aunque si es una duda concreta lo que buscas y no estás acostumbrada a trabajar con Normativas, te recomiendo que te pases por la sección de Urbanismo del propio Ayuntamiento y allí te ayudarán.
      Para la normativa de la Comunidad muchas veces también está colgada en Internet. Por ejemplo, aquí en Galicia podemos acceder a ella a través de http://www.planeamentourbanistico.xunta.es/siotuga/

      Un saludo

  5. Miguel

    Por lo que tengo entendido existe una normativa de la comunidad europea con respecto suelo rural y casas modulares/prefabricadas, la cual dice que sí se puede. Aunque el ayuntamiento dice que no, al ser una normativa europea, la europea gana.

    • Hola Miguel!
      Desconozco esa Normativa, y supongo que en todo caso se trataría de una Directiva que los paises que no tienen legislación al respecto debieran aplicar. En cualquier caso, cuando existen varias leyes o normativas (urbanísticas o de edificación), siempre “gana” la más restrictiva.
      Por ejemplo: Imagínate que la normativa española te dice que en tu vivienda necesitas un pasillo de 1 metro de ancho mínimo; la normativa de tu comunidad, te dice que necesitas un pasillo de ancho mínimo de 0,90 m; y la de tu ayuntamiento te requiere como mínimo 1,10 metros.
      En este caso, la forma de cumplirlas todas es tener un pasillo de ancho igual o mayor que 1,10 metros.

      ¿Que por qué en España tenemos tantas normativas para una misma cosa? Pues eso ya es harina de otro costal.

      Gracias por comentar, Miguel. Un saludo

  6. Antonio

    Hola,tengo un terreno de 4200 metros de huerta y regadío en la provincia de Málaga con categoría PI.8 (polígono integral).
    En dicho terreno hay una caseta de madera de unos 30 metros desde hace más de 15 años con fosa septica y placas solares pero no consta en las escrituras ni nunca han dado parte de su existencia , pero si se ve en goolzoom desde hace ése tiempo.

    La caseta tiene dentro un pequeño baño,salón y pequeña cocina pero se está deteriorando y quería saber si podría hacer algo para poderla arreglar legalmente o poner una nueva prefabricada de carácter mobil home o si legalmente podría ponerla en escrituras para luego arreglarla.

    Un saludo.

    • Hola Antonio,
      antes de nada disculpa la tardanza en contestar, no sé el porqué pero había dejado tu pregunta en el tintero.

      Con respecto a tu cuestión, necesitaríamos más datos, sobre todo en relación al Planeamiento Urbanístico de la zona, las características propias de ese tipo de Suelo y de las restricciones particulares del mismo.
      Es posible que la “caseta” se pueda legalizar por antigüedad, pero para poder hacerlo como “Vivienda” y no como otro tipo de construcción, debe cumplir ciertas características.
      Como se trata de una cuestión bastante particular, te aconsejo que te pongas en contacto con la oficina de urbanismo de tu Ayuntamiento, porque nadie mejor que ellos para resolverte y aclararte todas tus dudas al respecto.

      Gracias por ser partícipe de este blog! Un saludo

  7. Yta.

    Hola:
    Te cuento mi caso a ver que opinas. En 2006 compré una finca rústica con una caravana y tenía una especie de caseta de ladrillo en una esquina. Antes de comprarla consulté con el ayuntamiento y me dijeron que como dicho terreno y lo que había dentro llevaba ya varios años, no iban a meterse con nosotros y lo dejarían pasar.
    Posteriormente en la esquina donde estaba la construcción ampliamos y construimos un baño, cocina y salón-dormitorio con sofá cama.
    Creo que con un drón hace como tres años nos mandó el ayuntamiento una foto de la finca con las construcciones y nos pasó el catastro por las superficies construidas que por supuesto hemos pagado.
    En qué situación estamos. Tengo entendido que si pagas el catastro más de 5 años puedes pedir que consideren la construcción como algo legal, pero no sé mucho del tema. Y tanto el bungalow como el que llamamos refugio empiezan a pedir que los arreglemos.
    Me gustaría tu opinión al respecto.
    Gracias.

    • Hola Yta,
      Como no haces mención al lugar desde donde nos escribes, te recuerdo que nuestro punto de vista es en base a la normativa gallega, que es la que conocemos un poco más. Y en base a la misma, también quiero recordarte que en una finca rústica no es viable la construcción de una vivienda unifamiliar (sin estar ligada a alguna explotación agrícola).

      Pues bien, una vez dicho esto, y visto desde el día de hoy, tu compra en el año 2006 ya podría estar prescrita de infracción urbanística, lo cual no quiere decir que hicieses una compra de una vivienda legal. Además comentas que has hecho una ampliación de la vivienda existente, por lo que habría que ver en qué año se hicieron y si las obras están totalmente terminadas.

      Según la “Ley 2/2016 del Suelo de Galicia:
      Artículo 158. Tipificación de las infracciones urbanísticas. 2. Son infracciones muy graves: b) Las obras y actividades realizadas en suelo rústico que estén prohibidas por la presente ley y las parcelaciones urbanísticas.
      Artículo 159. Plazos de prescripción: 1. Las infracciones urbanísticas muy graves tipificadas en el artículo 158.2, apartado a), prescribirán a los quince años; las graves y las muy graves tipificadas en el artículo 158.2, apartados b), c) y d), a los seis años; y las leves, a los dos años, a contar desde la finalización de las obras o de la actividad.

      Para que quede claro, la única forma de legalizar urbanísticamente una vivienda es solicitando una licencia de legalización y presentando un proyecto ante tu ayuntamiento y siempre y cuando este proyecto cumpla con toda la normativa urbanística y técnica de aplicación, cosa que por lo que nos cuentas, no se da en tu caso. Por consiguiente, no sería legalizable.

      Otra cosa muy distinta es que la administración te haga pagar el IBI. Se entiende que la construcción existe en la parcela por lo que el impuesto sobre construcciones y bienes inmuebles es legítimo que te lo cobre, otra cosa muy distinta es que la vivienda esté legal. Es algo así como: “aun por encima que no has pedido licencia, que estás ilegal… ¿no vas a pagar por la construcción que ahí tienes?”

      Por último comentarte que si puedes demostrar ante el ayuntamiento que la vivienda está terminada totalmente hace más de seis años, única y exclusivamente te podrían dar permiso para obras de mantenimiento y conservación de lo ya existente, sin poder ampliar ni reformar nada más.

      Espero haberte aclarado algo. Además, puedes acercarte a la oficina de urbanismo de tu ayuntamiento y ellos mejor que nadie te podrán orientar para saber qué es lo que puedes y no puedes hacer. Están al servicio de la comunidad!

      Gracias por tu comentario, un saludo!

  8. Alan

    Hola, tengo planeado comprar una finca rústica que tiene instalado una mobilhome en ella, el propietario me asegura que lleva ya 8 años instalada ahí y nunca tuvo problemas con el ayuntamiento.
    Al comprarla yo, podrían denunciarme como “nueva construcción” o algo similar, o el hecho de que lleve ahí determinados años lleva implícito la prescripción del “delito”?.
    La finca pertenece al ayuntamiento de Morata de Tajuña en Madrid.

    Por cierto, en el artículo al final hay una cita donde dices que una caravana no daría ningún problema porque no puede ser considerado “construcción”, pero luego en una de las respuestas específicas que la caravana NO es apta para suelo rústico, me gustaría saber si hay alguna concreción en este apartado.
    Un saludo y gracias!.

    • Hola Alan!
      Te respondo empezando por el final y acabando por el principio:

      – Quizás en el artículo no nos hemos explicado del todo bien en esa parte. El artículo dice
      NOTA: Por si alguno lo estáis pensando, una caravana NO es una vivienda porque, evidentemente, no cumple con estos requisitos. Así que apárcala donde quieras (y te dejen…) ;-).“.
      A lo que nos referimos es que una cosa es aparcar una caravana y pasarte un fin de semana (o un mes entero de verano…) y otra cosa vivir en ella. Una caravana no es una vivienda, por lo que no se puede vivir en ella. Las caravanas no son ilegales, lo ilegal es usarla como vivienda, porque no cumple con la normativa técnica a la que estás sujetas las contrucciones para considerarse vivienda.

      – No sé si por “mobilhome” te refieres a caravana o a pequeña casa prefabricada. Si es una caravana, creo que queda respondido en el apartado anterior.
      Si es una pequeña casa prefabricada (de esas que caben en un camión y de ahí lo de “mobil”), el hecho de que lleve 8 años allí no la hace legalizable, aunque eso sí, ya podría estar prescrita de infracción urbanística, lo cual no quiere decir que vayas a hacer la compra de una vivienda legal.
      La única forma de legalizar urbanísticamente una vivienda es solicitando una licencia de legalización y presentando un proyecto ante tu ayuntamiento y siempre y cuando este proyecto cumpla con toda la normativa urbanística y técnica de aplicación, cosa que por lo que nos cuentas, no se da en tu caso. Por consiguiente, no sería legalizable.

      De cualquier modo, te animo a que acudas a tu Ayuntamiento y te informarán de todo. Piensa que es una compra muy importante y debes asesorarte de todo muy bien.

      Espero haberte ayudado. Un saludo.

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