¿Buscas un dinero extra con una vivienda vacía? Las claves del alquiler vacacional

“Airbnb lo está petando, se consigue una buena pasta con el alquiler vacacional”. Es lo que se escucha por la calle, por los bares, en todas partes.

Sin duda alguna, los alquileres vacacionales – con su plataforma Airbnb como máximo representante – están en boca de casi todos. Muchos piensan que es una moda pasajera, pero este tipo de alojamientos turísticos ha venido para quedarse y su tendencia al alza así lo demuestra. 

¿Qué debes saber del alquiler vacacional?

Si tienes una segunda vivienda (o una primera vivienda infrautilizada) puedes plantearte el alquiler vacacional como alternativa para sacarle un dinero extra a tu patrimonio. Pero antes de que te pongas a pensar en números es importante que conozcas cierta información de valor.

Una vivienda en alquiler vacacional o de temporada es aquella vivienda que se alquila por un periodo inferior a 12 meses. La plataforma online por excelencia que gestiona la mayor parte de este tipo de alquileres es Airbnb.

En España hay alrededor de 330.000 viviendas en Airbnb (aumento interanual del 30%). Este tipo de alquiler es un fenómeno reciente en nuestro país, complejo y no totalmente comprendido por la sociedad.

La mitad del parque de viviendas en alquiler vacacional están gestionadas por agencias (esas “mafias corruptas” de las que tanto se habla) y la otra mitad gestionadas por personas particulares.

Tipos de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue tres tipos de alquiler:

  • Alquiler de negocio: destinado a actividades económicas (locales comerciales).
  • Alquiler de vivienda: como uso residencial durante todo el año (alquiler permanente).
  • Alquiler de temporada o vacacional: para estudiantes, para personas con trabajos temporales, etc. (alquiler de duración menor a 12 meses).

Antes de proseguir me parece necesario puntualizar que los hoteles (y establecimientos análogos como hostales o pensiones) ofrecen servicios de alojamiento y NO de alquiler. Así pues, los hoteles son establecimientos con su licencia de apertura y actividad y pagan impuestos como actividad económica (proveedores de servicios de alojamiento).

En Galicia, la normativa de vivienda turística diferencia dos tipos de viviendas:

  • Vivienda de uso turístico: se aplica la normativa de vivienda, para alquileres con estancias inferiores a 12 meses.
  • Vivienda turística: establecimiento que no tiene que cumplir la normativa de vivienda, pero debe cumplir la normativa de turismo.
En Galicia, una vivienda de alquiler vacacional es una vivienda de uso turístico y, como tal, debe estar en disposición de licencia de primera ocupación y cumplir con los requisitos de habitabilidad como cualquier otra vivienda. Clic para tuitear

Si la vivienda ya está construida, y es legal, entonces puedes dedicarla al alquiler sin ningún inconveniente. Si la vivienda está en construcción debe cumplir toda la normativa vigente en edificación. 

En las viviendas de uso turístico se presta un servicio de alquiler inferior a doce meses. Digamos que están a medio camino entre un alojamiento hotelero y un alquiler de permanencia prolongada.

¿Me voy a forrar poniendo mi casa en alquiler vacacional en Airbnb?

Lo primero que debes saber es que si no dispones de una vivienda en California o Ámsterdam (o cualquier otra ciudad de su mismo nivel), no te van a salir los billetes por las orejas. No, no te convertirás en un arrendador millonario por poner tu propiedad en Airbnb. 

Es cierto que las tarifas del alquiler vacacional son bastante superiores al alquiler convencional (residencial prolongado). No obstante, no es un negocio de alta rentabilidad, a no ser que cuentes tus propiedades por docenas. Así que no esperes obtener con ello grandes rendimientos económicos. Eso sí, obtendrás ingresos extras que pueden ayudarte a pagar la hipoteca, financiar tu coche o tus propias vacaciones.

Lo segundo que debes saber es que SÍ pagas impuestos. Al tener una vivienda en alquiler vacacional tributarás por una renta inmobiliaria como cualquier otro alquiler. Incluso pagarás más impuestos que las personas que alquilan una vivienda de manera permanente, puesto que éstas tienen una exención de impuestos hasta el 60%.

Además, lo de defraudar a Hacienda (que somos todos pero unos más que otros) con un alquiler vacacional es (casi) imposible, porque todas las transacciones son 100% online. Al registrarte en la plataforma Airbnb tienes que introducir tus datos fiscales y todos los ingresos obtenidos van directamente a tu cuenta bancaria (no ves dinero físico en ningún momento, toda la gestión es digital). 

Con un alquiler vacacional en Airbnb es casi imposible defraudar a Hacienda, puesto que las transacciones son 100% online. Incluso se reflejarán tus ingresos en el borrador de tu Declaración de la Renta. Clic para tuitear

¿Cuánto más rentable puede ser aquilar en Airbnb?

Buena pregunta. La respuesta es muy difusa, pero te daré algunos ejemplos para que te hagas una idea.

En Madrid, el rendimiento neto de un alquiler de temporada puede rondar entre el 50% y el 100% por encima de un alquiler convencional.

En Vigo, este porcentaje puede estar entre el 20% y el 40%.

Hay muchas zonas donde el alquiler de temporada es incluso menos rentable que el convencional.

¿De qué depende esta rentabilidad?

Pues se debe a muchos factores, según la zona, pero el principal se debe al componente turístico. Evidentemente, las ciudades que reciben mayor volumen de personas de forma temporal, tienen más facilidad para captar a usuarios de este tipo de alquileres.

¿Qué tipo de alquiler merece más la pena?

Ahora te estarás preguntando cuál de los dos tipos de alquiler merece (más) la pena: el alquiler de temporada o el alquiler permanente.

Desde el punto de vista económico, los precios del alquiler vacacional son significativamente más altos. También es verdad que normalmente la vivienda no está alquilada todo el año. Y desde el punto de vista fiscal pagan menos impuestos los alquileres residenciales. ¿Entonces, qué me conviene? ¿Dónde está la diferencia?

Llegados a este punto la elección de uno u otro depende de la actitud y expectativas del arrendador con respecto a su vivienda. 

La actitud del anfitrión es importante

Si tienes la actitud de tener tu vivienda a disposición de todo el mundo (literalmente), de querer conocer gente nueva constantemente y disfrutar de esa experiencia intercultural, entonces lo tuyo es el alquiler vacacional.

Es importante que sepas que los propietarios de la vivienda tienen la obligación de recopilar los datos de los huéspedes (custodia de datos durante cuatro años) y proporcionarlos a la policía. Así que la recepción en persona es importante para recopilar esos datos a la entrada en la vivienda de los nuevos inquilinos. Vamos, que el contacto con los huéspedes es inevitable y necesario (si dejas tu alquiler vacacional en manos de una agencia ésta se encarga – entre otras gestiones – de la recepción de los huéspedes a cambio de una comisión).

Además, tienes que tener en cuenta que en la plataforma Airbnb los propietarios son valorados por sus huéspedes con un sistema de puntuación predefinido. No puedes comportarte como un ogro si quieres que tus inquilinos te den un sobresaliente y así atraer a futuros visitantes. Así que ya sabes: sonrisa y amabilidad deben formar parte de tu carisma.

Si quieres conocer de forma constante personas de todo el mundo y disfrutar de una experiencia intercultural, lo tuyo es el alquiler vacacional. Clic para tuitear

¿Qué control necesitas sobre tu vivienda?

Otro factor muy importante a tener en cuenta cuando alquilas tu vivienda son las expectativas a corto, medio y largo plazo que tienes sobre la vivienda. Por ejemplo, si tienes una vivienda donde un familiar pasa las vacaciones tres meses al año, es evidente que no puedes alquilarla como uso residencial. O si quieres tener la vivienda disponible por si un hijo se independiza o tus padres se mudan a la ciudad, tampoco es recomendable que la tengas alquilada con un contrato de cinco años que no te permite “echar” a los actuales inquilinos. 

La opción del alquiler vacacional se utiliza para no perder el control sobre el patrimonio, tenerlo disponible siempre que se necesite. En este caso los contratos de alquiler son de corta duración pero compensan las necesidades del arrendador de tener su vivienda bajo control.

Si por el contrario tienes una vivienda disponible sin necesidad futura de uso, quieres ingresos fijos mensuales y no te gusta estar controlando las salidas y entradas de nuevos huéspedes de manera intermitente todo el año, entonces lo tuyo es el alquiler de toda la vida, previsible y sin mucho ajetreo.

Si buscas ingresos fijos mensuales y no te gusta estar controlando constantemente las entradas y salidas de nuevos huéspedes, lo tuyo es el alquiler «tradicional».

Reflexión final

Las plataformas de alquiler on-line como Airbnb (que no son exclusivas solo para uso vacacional) nos ofrecen una manera diferente de entender el alquiler y la vivienda. Estas plataformas transforman la manera en que todos entendemos la vivienda: los que la construyen, los que la utilizan y los que la gestionan. Entender su potencial como arrendadores y/o arrendatarios puede modificar nuestros hábitos a la hora de viajar y alquilar. Es importante que conozcamos todas las perspectivas para tomar las mejores decisiones en cada momento de nuestra vida.

Artículo escrito por Jose Iglesias con la colaboración de JuanJo Bande

PD: Este artículo es la primera parte de la entrevista a JuanJo Bande. Muy pronto tendremos el vídeo de la entrevista, pero mientras tanto, puedes ver la segunda parte del artículo: «9 claves para reformar una vivienda para su uso como alquiler vacacional«.


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